이 기사는 2022년 04월 04일 13:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 해외 부동산 펀드로 투자하는 물류창고와 오피스빌딩의 자산가치가 상승하며 수익률이 확대됐다. 부동산 포트폴리오를 호텔에서 물류창고와 오피스빌딩 등으로 다각화하며 얻은 성과다. 2024년 만기를 앞둔 미국 오피스빌딩 투자도 순항 중이다.

◇해외 부동산 펀드 가치 재평가, 물류창고·오피스 동반 상승

4일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 최근 글로벌 부동산 펀드의 투자자산 가치 재평가 결과를 고지했다. 미국 물류창고에 투자하는 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁 16호'와 아시아지역 오피스 빌딩 등에 투자하는 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호'다.

미래에셋자산운용은 맵스미국부동산16호의 투자대상의 평가액이 1000만달러(약 121억원) 상승했다고 전했다. 'MAPS US Logistics Partners LP 주식'의 가치 상승에 따른 결과다. 최초 취득가와 비교하면 13.3% 올랐다.

해당 자산은 글로벌 유통사 아마존의 물류창고에 투자하는 가교다. 아마존 그린우드·베드포드하이츠·콘코드 등 3개 자산 매입가는 1850억원으로 매입가격의 절반은 현지 대출로 조달하고 나머지는 에쿼티 투자를 실시했다. 에쿼티 투자분 전량을 맵스미국부동산투자신탁16호에 담았다.

이는 현지 부동산의 가치상승과 물류 시장 확대 결과다. 미래에셋자산운용이 해외 부동산 포트폴리오를 물류창고와 오피스빌딩으로 넓히면서 수혜를 받았다.

세 물류창고는 미국 인디애나 인디애나폴리스와 오하이오 클리브랜드, 노스캐롤라이나 샬롯에 세워졌다. 아마존이 포트폴리오 면적의 100%를 2032년까지 임대할 예정이며 연장 옵션도 3회 부여된다. 임대료는 매년 1.5%씩 상승한다. 매입가 대비 임대소득 비율은 5%대로 추정된다.

맵스 아시아퍼시픽 1호도 미국 인디애나폴리스 주의 경기 회복에 따라 자산가치가 상승했다. 투자 대상 중 0.76%를 차지하는 ' Indianapolis One LLC'의 자산가치가 소폭 상승하며 기준가격이 9.69원 올랐다. 매입가 대비 3.7%의 성장을 기록했다.

◇애틀랜타 오피스빌딩 이익분배율 확대…매각 성과 '기대감'

미래에셋자산운용은 맵스미국11호의 상반기 이익분배율도 고지했다. 8.09%다. 보유기간 동안 임대차 수익으로 이익을 분배하고 만기시 매각 차익을 수익금으로 돌려주는 구조다.


미국 조지아주 애틀랜타 지역의 파크센터1에 투자하는 상품이다. 지상 21층, 지하 4층 규모다. 파크센터1에는 북미 최대 손해보험사인 스테이트팜사가 면적 100%를 2037년까지 빌리는 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 지난해 10월 미국의 중고차 기업인 카바나가 전차인 계약을 맺고 전체 면적을 사용 중이다.

맵스미국부동산 11호의 이익분배금은 2018년 10월부터 꾸준히 목표수익률을 넘겨왔다. 목표수익률은 6%다.

첫 수익분배금은 2018년 4월 4.77%로 지급됐다. 2018년 10월 6.73%, 2019년 4월 6.87%, 2019년 10월 7.54%, 2020년 4월 8.08%, 2020년 10월 7.22%다. 7기와 8기(2021년) 분배금은 각각 6.87%, 7.70%다.

맵스미국부동산 11호 펀드의 만기일은 2년 반 앞으로 다가왔다. 2017년 설정돼 7년 6개월 만기가 예정됐다. 파크센터1이 가치상승을 이어오면서 엑시트 시점에서 매각차익 기대감도 커졌다.

2월 말을 기준으로 월간 보고서를 살펴보면 안정적인 기조를 유지하고 있다. 전차인인 카바나가 올해 2월 100% 입주완료를 목표했지만 아직까지 이전 진행 중으로 보인다. 다만 임대율은 100%로 애틀랜타 지역의 오피스시장 공실율이 22.6%인 점을 감안할 때 양호한 결과다.

애틀랜타 지역의 부동산 가치 상승도 예상된다. 월스트리트저널에 따르면 지난해 애틀랜타 지역 상업용 부동산 거래 규모는 371억 달러를 기록했다. 금리 인상 전망 속에서도 해외 투자자들이 미국 부동산 시장에 대한 투자를 늘릴 것으로도 전망했다. 미국 남동부 선벨트 지역의 신흥 산업지대에 글로벌 기업이 이동 중이라는 점도 호재다.