이 기사는 2022년 04월 08일 14:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울시가 가양동 CJ공장부지 지구단위계획을 인가했다. 도시관리계획이 결정된 지 10년만이다. 1조원을 들여 부지를 매입한 현대건설과 인창개발은 공동주택사업을 포기하는 대신 복합 오피스타운을 조성할 계획이다. 십수년 동안 지연됐던 사업의 물꼬를 마침내 틀 수 있게 됐다.

8일 서울시에 따르면 도시관리과는 최근 가양동 CJ공장부지 지구단위계획구역과 특별계획구역에 대한 세부개발계획을 수립하기 위한 도시관리계획을 변경했다.

허용 용도는 업무시설과 의료시설, 교육연구시설, 1·2종 근린생활시설, 문화·집회시설 등이다. 공공시설 수요조사를 바탕으로 도서관 건립계획은 삭제됐다. 용적율은 서울시 준공업지역 종합발전계획을 적용해 400%까지 허용된다. 건폐율은 60% 미만이다. 지하철역과 직접 연결통로를 조성할 가능성도 남아 있다.

눈에 띄는 점은 공동주택 건립계획이 삭제됐다는 부분이다. 기존 2만8656㎡와 2만5525㎡ 규모의 공동주택부지가 있었지만 시는 신사업 공간으로 창출하기 위해 산업부지로 변경했다. 지구단위계획 변경에 따라 친환경 디자인 등 적용 시 받을 수 있는 최대 20%의 용적율 인센티브 조항도 삭제됐다. 매각 이전 CJ 측이 계획했던 공동주택 조성 계획이 변경된 셈이다.

인창개발과 현대건설 컨소시엄은 2020년 1조500억원에 이 부지를 매입한 후 업무시설과 지식산업센터 등을 지을 계획을 세웠다. 인창개발이 제안한 계획안에 따르면 해당 구역은 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설이 들어선다. 마곡업무단지의 오피스타운(가칭 현대프리미어캠퍼스)과 유사하다. 저층부에는 판매시설과 근린생활시설 등을 배치하기로 했다.

서울시 관계자는 "이번 고시는 공동주택을 포함한 도시관리계획에 관한 변경"이라며 "건축물에 관한 인허가는 향후 진행될 것"이라고 설명했다.


사업 진행은 상당히 빠른 속도로 진행될 전망이다. 컨소시엄은 속도감 있는 사업 추진을 위해 다양한 기업들과 전략적 제휴를 맺어뒀다. 자금조달부터 쇼핑몰 운영, 상업 기획, 시공 등 각 분야 전문업체를 섭외했다.

사업 초기 상업기획과 시설배치 계획은 일본 상업시설 개발 전문업체 JEDI(옛 지오아카마츠)가 맡았다. JEDI는 영등포 타임스퀘어의 종합컨설팅을 맡았고 판교현대백화점 마스터플랜과 아모레퍼시픽 본사 사옥 MD, 고양 한류월드 상환경 디자인 등을 수주한 업체다.

현재 복합쇼핑몰 계획과 위탁 운영은 신세계프라퍼티가 담당하고 있다. 위탁개발 후 운영수익을 얻는 방식을 논의 중인 것으로 알려졌다. 1개 블럭 일부를 복합쇼핑몰로 운영할 것으로 보인다.

자금 조달 구상도 이미 마쳤다. SK증권이 특수목적법인(SPC)을 세워 인창개발에 대출자금 1575억원을 지원했다. 컨소시엄 구성원인 현대건설은 시공과 함께 프로젝트파이낸싱(PF) 지급보증을 통해 조달 리스크를 최소화했다. PF는 'AA-/안정적' 등급을 보유한 현대건설이 지급보증을 하면서 순조롭게 조성됐다.

CJ가양공장은 강서구 가양동 92-1번지 일대 10만5775㎡(연면적 79만7149㎡) 규모의 공장과 유휴부지다. 마곡도시개발지구와 인접하고 지하철9호선 양천향교역 역세권에 위치해 '알짜배기' 부지 중 하나로 꼽힌다. 연면적만 놓고 보면 강남구 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡)보다 1.7배에 달한다.

우수한 입지와 사업성에 매력을 느낀 다수의 기업들이 입찰에 나섰다. 본 입찰에서 11곳이 참여하기도 했다. 대상산업·포스코건설 컨소시엄, 디에스네트웍스·대우건설, 화이트코리아·GS건설, 신영, 현대엔지니어링, 호반건설, 키움증권, 일레븐건설 등이 대표적이다. 인창개발 컨소시엄은 최고가인 1조500억원을 적어내 최종 인수자로 낙점됐다.