이 기사는 2022년 12월 20일 15:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 한국투자신탁운용으로부터 독립한 한국투자리얼에셋운용이 출발부터 난관에 부딪히고 있다. 해외부동산 관련 대출채권 자금을 좀처럼 회수하지 못하고 있기 때문이다. 실물자산을 보유한 차주가 자산 매각과 리파이낸싱에 어려움을 겪자, 대주단의 엑시트에도 난항을 겪는 분위기다.

20일 금융투자업계에 따르면 한투리얼에셋운용은 ‘한국투자괌메디컬센터 일반사모부동산투자신탁 1~5호’ 펀드가 편입한 대출채권의 만기를 수차례 연장하고 있다. 당초 지난해 5월부터 차례차례 만기가 도래했지만 차주의 상황을 고려해 계속 시일을 늦춰준 상황이다.

대출채권의 만기 연장은 1년, 3개월 단위로 계속 이어졌다. 최초 만기일은 지난해 5월 18일이었으나 해외 차주가 만기 1년 연장 옵션을 실행해 올해 5월 18일로 한 차례 조정됐다. 연장 계약 당시 차주가 일부 선행 조건을 이행하지 않자, 연 5%의 연장 수수료 수취를 조건으로 선행조건 이행기한을 3개월 연장해주는 등 잡음이 빚어지기도 했다.

대출 만기일이 또다시 도래하자 해외 차주는 올해 리파이낸싱 시장의 경색을 근거로 만기 연장을 재차 요청했다. 이에 3개월 단위로 리파이낸싱의 시간적 여유를 부여했지만 신규 대주단을 구성하지 못한 탓에 8월 18일, 11월 18일로 수차례 조정된 실정이다.


‘한국투자괌메디컬센터 일반사모부동산투자신탁 1~5호’는 총 한화 약 2300억원 규모로 지난 2018년 미국 괌 소재 부동산의 3년만기 대출채권에 투자한 상품이다. 해외 차주가 보유한 실물자산은 2015년에 준공된 종합병원 '괌 지역 의료도시(GRMC)'로, 총 136개 병실을 보유 중인 것으로 전해진다.

펀드 만기는 내년 1월부터 5월까지 순차적으로 도래한다. 만약 차주가 자산 매각 혹은 리파이낸싱에 계속 난항을 겪을 경우 대출채권 펀드 투자자들의 엑시트도 지연될 수 있다. 대출채권에 투자할 당시 부동산담보비율(LTV)이 50%를 밑돌았기 때문에 자산가치 하락에 따른 강제매각 집행도 어려운 상황이다.

현재 한투리얼에셋은 만기 연장 계약에 따른 이자율로 12.1%를 책정하는 한편 이자 외 별도의 연장 수수료를 분할 수취하고 있다. 이를 통해 최근까지도 수익자들에게 분배금을 지급해왔지만 차주의 재무건전성 점검도 병행하는 분위기다.

병원 운영실적이 코로나19 이전보다 감소했을 뿐만 아니라, 이번 요율 변경으로 차주의 이자부담이 상당히 커졌기 때문이다. 이에 한투리얼에셋은 GRMC의 이자 지급 가능성을 확인하기 위해 운영실적을 점검하는 한편, 차주의 대출금 상환 계획 및 자금 조달 진행상황을 지속적으로 모니터링할 계획이다.

최근 실물형 부동산 펀드들이 제값 매각에 어려움을 겪으며 어쩔 수 없이 리파이낸싱을 실시하고 있다. 다만 이마저도 10% 이상 수준의 이자율을 제공하지 않는 한, 신규 대주단을 구하기 힘든 상황이다. 기존 대출의 채권자들도 원금 회수에 상당한 시간을 보낼 전망이다.