이 기사는 2024년 03월 06일 07:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설이 민관합동방식으로 추진 중인 '양주역세권 개발사업'에서 용지를 매각하는데 어려움을 겪고 있다. 무리없이 완판에 성공했던 과거와 달리 침체된 부동산 경기에 발목을 잡혔다는 분석이 나온다. 대우건설은 유찰이 지속될 경우 수의계약으로 전환해 매각 작업을 이어가겠다는 방침을 세웠다.

6일 관련업계에 따르면 양주역세권개발피에프브이(PFV)가 공매로 내놓은 지원1·2·3블록과 상업2블록, 단독1블록(블록형 단독주택), 단독2블록(점포겸용 단독주택)이 대거 유찰됐다. 14개블록 가운데 유효입찰자가 나온 블록은 2군데에 불과하다. 2곳 가운데 실질적인 계약이 이뤄진 건 단 1건뿐이다.

당초 14개 블록을 매각해 최소 1267억원(공급가액 기준)을 확보하려던 계획에 차질이 생겼다. 현재까지 계약이 체결된 블록도 점포겸용 단독주택에 해당해 낙찰가 규모가 7억원에 그친다. 양주역세권개발PFV는 2회차까지 공매를 진행한 뒤 낙찰자가 나오지 않을 시 수의계약으로 전환할 예정이다.

대규모 유찰이 발생한 배경에는 악화된 부동산 경기가 한 몫 했다. 0%대였던 기준금리가 두 번의 빅스텝을 거쳐 지난해 1월 이래로 3.5%를 유지하고 있다. 고금리 기조는 금융비용이 확대되는 결과를 야기했다. 원자재값도 지속 상승해 신규 사업을 착수하기에 비우호적인 환경이 조성됐다.

양주역세권개발PFV도 업황이 악화되기 이전까지 용지를 순조롭게 매각했던 이력이 있다. 2021년 12월 10개블록(근생·업무·상업용지)의 매각에 착수해 모두 완판에 성공했다. 당시 10개블록의 총 공급가액이 1062억원이었으나 수요가 상당해 최종적으로 1962억원 규모의 계약이 체결됐다. 평균 낙찰가율로 따지면 185% 수준이다.

시장 관계자는 "양주역세권개발PFV가 공동주택을 분양하기 직전 레고랜드 사태 등으로 일정이 연기됐다"며 "기반시설이 없다 보니 도시지원시설용지나 상업용지가 큰 인기를 끌지 못했다"고 설명했다. 그러면서 "업황 반등 없이는 구체적인 분양일정을 수립하기 힘들 것"이라고 덧붙였다.
양주역세권개발PFV는 양주시와 대우건설이 민관합동사업인 양주역세권 개발사업을 추진할 목적으로 2016년 설립한 PFV다. 공공인 양주시가 42% 지분을 보유해 최대주주로 이름을 올리고 있다. 민간에서는 대우건설(22%)과 테라앤(16%), 아주건설(4%), 중흥토건(4%) 등이 주요주주로 분류된다.

재무적투자자(FI)로는 교보증권(4%)과 무궁화신탁(1%)이 참여했다. 양주역세권개발PFV를 차주로 한 초창기 자산유동화대출(ABL) 내역을 살펴보면 교보증권이 주관을, 무궁화신탁이 수탁을 각각 맡았던 이력을 확인할 수 있다. 시공사인 대우건설도 한때 우선수익권 매입 확약 방식으로 신용도를 보강해 줬다.

사업은 도시관리계획상 경기 양주시 남방동52번지 일원 64만3762㎡ 부지에 주거지역과 공업지역, 녹지지역을 조성하는 게 골자다. 용도상 주거지역(33만1127㎡)과 공업지역(5만4167㎡)에 각각 51%, 8%씩 비중이 책정돼 있다. 녹지지역(25만8627㎡) 비중은 전체의 40%를 차지한다.