이 기사는 2024년 04월 02일 13시47분 thebell에 표출된 기사입니다

한국투자리얼에셋운용이 공모펀드를 통해 투자한 룩셈부르크 오피스 건물의 자산 가치가 30% 가까이 하락했다. 코로나 및 금리인상 여파로 유럽 부동산 시장 냉각기가 이어지면서 자산가치도 타격을 입었다. 작년부터 매각을 추진했으나 아직 매수자를 찾지 못하면서 만기 연장을 추진하고 있다.

2일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋자산운용은 최근 ‘한국투자룩셈부르크코어오피스부동산투자신탁’이 기조차산으로 삼고 있는 룩셈부르크 끌로쉬도르(Cloche d’Or) 에 위치한 오피스 빌딩 디 스퀘어(D. Square)에 대해 작년 말 기준으로 감정평가를 진행했다. 한국투자리얼에셋자산운용은 현지 자산관리회사 La Francaise에서 운용 중인 현지 공모펀드와 오피스 빌딩 소유권을 각각 90.7%, 9.3%씩 나눠 보유하고 있다.


이 오피스 빌딩의 자산가치는 반년만에 13% 하락한 가격으로 평가받았다. 작년 7월 2억7560만 유로였으나 작년 말 2억3800만 유로로 줄어들었다. 펀드 설정 전인 2019년 4월 30일 기준 2억6860만 유로에 사들였던 것을 고려하면 약 5년 만에 3000만 유로(한화 약 430억원) 가량 손실을 입은 셈이다. 지난해 7월 감정평가 때까지만 해도 처음 산 가격 대비 이익구간이었으나 처음으로 평가 손실이 발생했다.

자산가치 하락에 기준가도 크게 떨어졌다. 한국투자룩셈부르크 코어오피스의 2019년 6월 25일 기준가는 1000원이었다. 2020년과 2021년 900원대 후반을 유지하다 2023년 한때 1020원대를 기록했다. 하지만 최근 진행한 기초자산 감정평가액이 크게 떨어지면서 4월 1일 기준 기준가는 695.37원을 기록했다.

임대차 계약에 특이사항은 없다. 이 빌딩은 글로벌 회계법인 딜로이트가 100% 임차중이다. 계약 기간은 2034년 1월 말까지로 넉넉한 편이다. 임대료는 매 분기(1월, 4월, 7월, 10월) 마다 지급하며, 룩셈부르크 소비자물가지수(CPI)에 연동해 매년 인상 혹은 동결하는 조건이다.

문제는 매각 난항으로 엑세트가 어렵다는 점이다. 작년 하반기부터 오프마켓에 자산매각을 추진했지만 매수자를 찾지 못했다. 한국투자리얼에셋자산운용은 “자산에 대해 관심있는 기관들은 있으나 실제 매각 가능한 잠재매수자는 찾지 못했다”고 밝혔다. 코로나로 인해 오피스 수요가 크게 줄어든 가운데 글로벌 금리인상이 이어지면서 투자심리가 크게 위축됐기 때문이다. 거래 절벽 속 자산가격만 큰 폭으로 떨어진 상태다.

매각 불발에 스텝이 꼬였다. 한국투자리얼에셋운용은 원래 올해 6월 도래하는 대출 만기 전에 매각을 진행하려 했다. 당시 현지에서 대출한 금액은 1억6105만유로로, 조달 금리는 연 1.33% 였다. 1%대 내외의 저금리였던 당시와는 달리 현재 유럽중앙은행(ECB) 기준금리는 연 4.50%로 높은 수준에서 동결 상태다. 리파이낸싱을 단행할 경우 손실이 불가피해 매각을 진행하려 했다.

하지만 매수자가 나타나지 않으면서 일단 리파이낸싱을 진행하는 데 집중하고 있다. 기존 대주와의 만기 연장을 협상중이다. 다만 논의 중인 대출 조건을 충족하기 위해서는 만기 연장 시 원금 일부 상환이 필요할 수 있다. 이를 위해 대출 브로커를 통해 새로운 대출은행을 모색하면서 동시에 우선주 투자자를 확보해 원금 일부 상환금을 조달하는 방법도 강구하고 있다.

펀드 만기 연장도 추진한다. 내년까지 매각이 되지 않을 것을 대비한 조치다. 한국투자리얼에셋자산운용은 오는 5월 9일 신탁계약기간을 연장하기 위해 수익자총회를 개최한다.