이 기사는 2024년 08월 19일 15:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

올 상반기 국내 실물 부동산 시장에서 오피스는 줄고 물류센터 거래가 늘어난 상태가 심화됐다. 과거 성수동 이마트, 판교 알파돔과 같은 조단위 '빅딜'이 전무했다. 거래규모 1위 자리를 오피스가 아닌 매매가 6000억원대 대덕물류센터가 차지했다.

수도권 물류센터 수요가 늘어나면서 자산운용사들의 물류센터 거래 집중 현상은 당분간 지속될 전망이다. 다만 하반기엔 삼성화재 본사인 더에셋(1조1000억원) 소유권 이전이 완료되면서 거래 규모는 오피스가 1위를 다시 되찾을 것으로 예상된다.

◇대세된 물류센터 거래, 이지스운용 '분주'

19일 더벨이 집계한 '2024년 상반기 부동산펀드 리그테이블'에 따르면 올해 상반기 자산운용사가 매입한 국내 실물 부동산 중 가장 많은 비중을 차지한 건 물류센터였다. 지난해 상반기와 비교하면 거래 수 자체는 7개에서 5개로 줄었으나, 거래 규모가 1조4978억원에서 1조7718억원으로 3000억원가량 증가했다.

더벨 국내 실물 부동산 리그테이블은 부동산 펀드로 거래가 이뤄진 실물자산을 대상으로 집계한다. 거래가가 1000억원 이상인 펀드를 중심으로, 매 반기별로 국내 전체 자산운용사를 대상으로 리서치를 진행했다. 올 상반기의 경우 총 9개 물류센터 및 오피스, 호텔 등이 리그테이블 명단에 이름을 올렸다.


물류센터 대형 딜 자체가 전년대비 늘었다. 거래 규모 상위 1위를 차지한 자산이 경기도 안성 소재 대덕물류센터였다. 매매가격은 6031억원이다. 매도자는 지산산업이며 매수 주체는 미국계 부동산기업 존스랑라살(JLL)의 자회사 라살자산운용이다. 준공되기 전에 자산을 사들이는 선매입 방식으로 거래됐다.

대덕물류센터는 A동과 B동으로 이뤄진 대형 물류센터다. A동은 지난해 준공한 연면적 18만7200㎡ 규모 물류센터이며 B동은 연면적 19만8700㎡ 크기로 올해 준공을 마쳤다. 이와 더불어 임차인의 수요가 높은 상온식 물류센터란 점도 높은 몸값을 인정받는 데 영향을 미친 것으로 파악된다.

거래 규모 2위도 물류센터가 석권했다. 인천 서구 소재 인천석남물류센터다. 매매가 5850억원을 차지하며 1위인 대덕물류센터와 큰 차이가 나지 않았다. 매도자는 글로벌 사모펀드 KKR(콜버그크래비스로버츠)이며 이지스자산운용이 인수했다. 해당 물류센터는 쿠팡이 임차해 사용하고 있는 중이다.

이지스자산운용은 석남물류센터 외에도 올 상반기 중 분당야탑물류센터와 피벗로지스화성센터를 인수했다. 매매가격은 각각 2226억원, 2120억원으로 실물 거래 규모 5위, 6위에 랭크됐다. 이 외에도 스타로드자산운용이 금오유통으로부터 오뚜기물류서비스남양주안전물류센터를 1491억원에 인수하며 1000억원 이상 거래 기록에 이름을 올렸다.

◇'사라진 빅딜' 오피스 거래 규모 1조 밑으로

물류센터와 반대로 국내 오피스는 거래가 쪼그라든 형편이다. 올 상반기 중 체결된 국내 오피스 거래는 총 3건, 거래 규모는 6763억원에 불과하다. 물류센터 거래 규모의 절반에도 못미친다. 지난해 상반기(1조4615억원) 오피스 거래와 비교하면 절반 이하로 줄었다. 2022년 상반기(2조8208억원)와는 비교가 어려운 수준이다.

빅딜 자체가 자취를 감췄다. 2022년 상반기 성수동 이마트, 2023년 상반기 판교 알파돔 등 거래가 이뤄지며 압도적 1위를 차지한 것과 대조적이다. 하반기 리그테이블상에는 삼성SRA자산운용이 코람코자산신탁으로부터 인수를 완료한 서울 서초구 더에셋(매매가 1조1000억원)이 집계되면서 분위기가 반전될 것으로 예상된다.

올 상반기 거래된 국내 오피스 중엔 서울 광화문 케이스퀘어시티(3070억원)가 가장 거래 규모가 컸다. 퍼시픽자산운용이 코람코자산신탁으로부터 인수한 매물이다. 이어 캡스톤자산운용이 인수한 서울 강남구 아이콘역삼(2043억원), 이화자산운용이 인수한 서울 잠실 시그마타워(1650억원) 등이 이름을 올렸다.

호텔 거래는 1건 이뤄져 눈에 띈다. 서울 중구 충무로 소재 티마크 그랜드호텔명동이다. 그래비티자산운용이 하나대체투자운용으로부터 2282억원에 인수했다. 당초 오피스 재개발 가능성이 제기됐으나 원자재 가격 상승과 공사비 인상 등에 따라 글로벌 호텔 체인 IHG가 '보코서울명동'으로 리브랜딩해 운영하게 됐다.

부동산펀드 운용업계 관계자는 "국내 코어오피스 매물은 줄어들고 있는 상황에서 더에셋이 당분간 마지막 초대형 오피스 매물일 가능성이 높다"며 "수도권 물류센터 공급량이 수요를 못 따라오면서 수익률이 상승할 것이란 기대감에 물류센터 거래가 집중되고 있는 상황"이라고 말했다.