이 기사는 2020년 09월 25일 10:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 서울 신림동의 랜드마크 쇼핑몰인 포도몰 매입작업을 재개했다. 올 초 우선협상대상자로 선정되고도 코로나19 탓에 거래가 수개월째 지연됐지만 리츠를 통한 자금조달에 나서는 등 다시 속도가 붙었다. 올해 안으로 거래가 마무리될 것으로 보인다.

25일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 신림 포도몰을 인수하는 데 리츠를 활용하기로 했다. 현재 리츠 설립절차를 밟고 있으며 인가를 통과하면 본계약에 나설 전망이다. 연내 딜 클로징을 목표로 잡아두고 있다.

해당 리츠의 총사업비는 2500억원 가량이다. 이를 감안하면 여기서 각종 부대비용을 제외한 건물 매입가는 2000억원대 초반대로 추정된다. 코람코자산신탁은 이중 1000억원을 에쿼티로 조달하고 나머지는 대출과 임대보증금 등으로 충당할 예정이다.

애초 포도몰이 시장에 나온 것은 반년도 더 전인 올해 2월이다. 당시 매도인인 DWS자산운용(옛 도이치자산운용)이 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 주관사로 선정해 투자회수에 나섰다. 이후 코람코자산신탁이 우협 지위를 따냈는데 거래일정이 계속 늦어졌다. 6월 우협 협상기간이 연장되는 등 우여곡절이 있었다.

이는 매각 추진시기를 전후로 코로나19 사태가 터지면서 시장 전반적으로 리테일 자산에 대한 회의적 시각이 높아진 영향으로 파악된다. 이 탓에 포도몰 거래가격을 두고 재협상 필요성이 블거지기도 했다. 포도몰은 최소 임대료 설정 뒤 매출에 연동하는 방식으로 월 임대료를 받고 있기 때문이다. 실제 이번 거래가는 코람코자산신탁이 처음 써냈던 가격과 비교해 다소 조정이 이뤄진 것으로 알려졌다.

다만 포도몰은 위치적으로 워낙 신림동 핵심에 자리잡고 있다보니 타격이 크지는 않다는 분석이다. 업계 관계자는 “코로나에도 불구하고 젊은 유동인구가 많은 곳이라 포도몰 매출은 양호한 수준”이라며 “앞으로 임대운영에 별다른 문제는 없을 것으로 예상되고 임차구조도 안정적인 상태로 안다”고 말했다.


포도몰은 디벨로퍼 한원에셋이 개발한 지역 거점 쇼핑몰이다. 지하 8층~지상 15층에 연면적 3만7700㎡(1만1422평) 규모로 지어졌다. 2009년 2월 준공돼 종합 쇼핑몰로 개장했고 서울 서남권에서 유동인구가 가장 많은 곳으로 꼽히는 신림역과 연결된 쇼핑몰이라 상당한 주목을 받았다.

이후 포도몰은 두 차례 손바뀜을 겼었다. 쇼핑몰 개장 이듬해인 2010년 12월 한원에셋은 이지스자산운용에 포도몰을 1450원에 매각했다. 이지스자산운용은 인수 후 푸드코트와 지하층의 MD를 성공적으로 개편하는 등 적극적인 자산운용을 통해 조기 안정화에 성공했다.

2년 뒤에는 DWS자산운용이 부동산 펀드를 내세워 포도몰을 1999억원에 사들였다. 하지만 인수 초기만 해도 성장세를 보였던 쇼핑몰 매출이 점차 부진하기 시직하자 DWS자산운용은 2015년 10월 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 새로운 운영 관리사로 선정해 포도몰 재구축(Re-structuring) 전략을 추진했다.

이에 따라 입점 브랜드들과의 재계약 및 대대적인 관리운영(MD) 개선작업을 벌인 덕분에 방문객 수요 맞춤형 임차인을 구성해 신림역의 핵심 랜드마크로 자리잡았다. 과거 앵커 테넌트 위주였다면 현재는 멀티 테넌트 형태로 구성됐다는 평가다.

구체적인 임차인 구성을 보면 현재 영화관(롯데시네마, 10~15층), 대형서점(영풍문고, 7층) 등 집객 효과가 어느정도 확보된 테넌트들이 세들어 있다.