이 기사는 2024년 02월 19일 14:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

한강에셋자산운용이 씨티스퀘어 매각에 나선다. 씨티스퀘어는 올해 상반기 중심업무지구(CBD) 오피스 시장에서 원매자들의 관심도가 가장 높은 빌딩으로 거론된다. 임대차 조건도 최근 개선되면서 매물로서 가치도 한층 높아진 것으로 분석된다. 시장에선 임찰 경쟁구도에 따라 지난해 최고가를 찍은 '타워8' 가격을 넘어설 것이란 예상이 나온다. 타워8은 단위면적(3.3㎡ ) 3720만원 정도다.

19일 금융투자업계에 따르면 한강에셋자산운용은 최근 씨티스퀘어 매각 주관사를 선정했다. 주관사로 낙점된 곳은 세빌스코리아와 신영에셋, 딜로이트안진 컨소시엄이다. 매도자 측이 3곳의 주관사를 선정하면서 이번 딜에 심혈을 기울이고 있는 것으로 보인다.

씨티스퀘어는 서울 중구 서소문로124(서소문동 85-3번지)에 자리한 오피스 빌딩이다. 옛 알리안츠생명 서소문사옥으로도 잘 알려진 곳이기도 하다. 해당 필딩이 손바뀜을 하기 시작한 시기는 2008년부터다. 미국계 부동산투자회사 안젤로고든의 자금을 기반으로 유경PSG자산운용이 500억원대 중반에 인수했다.

이후 유경PSG자산운용은 2016년 3월 675억원에 SK디앤디에 매각했다. 8년여 만에 100억원 가량의 차익을 남겼다. SK디앤는 빌딩 인수 후 인근에 소재한 전두환 전 대통령 차남 전재용 씨 소유 토지와 건물도 270억원 정도에 인수, 빌딩 리뉴얼에 나섰다. 그렇게 현재의 지하 7층~지상 20층, 연면적 약 3만8000㎡ 규모의 씨티센터가 건립됐다.

개발 과정에서 SK디앤디는 준공 전 투자금을 회수하기 위해 일찌감치 선매매 계약을 체결했다. 인수자는 홍콩계 투자회사 오라이언파트너스였다. 한강에셋자산운용이 씨티스퀘어를 매입한 시기는 2019년이다. 오라이언파트너스로부터 2930억원에 인수했다. 평당 2527만원 꼴이다.

한강에셋자산운용은 인수 이후 서울시를 임차인으로 맞아 공실을 채우고 순조롭게 자산을 운용해왔다. 서울시는 전체의 80% 정도를 임대해 사용 중이다. 이번에 매각에 성공하면 투자 5년여만에 엑시트에 성공하게 된다.

씨티스퀘어의 예상 몸값은 한강에셋자산운용이 인수할 때 적용된 평당 가격이 예상가격의 1.5배 이상 가능할 것이란 관측이 나온다. 기준점이 되는 거래는 지난해 매각된 '타워8'이다. 종로구 청진동 소재 타워8은 지난해 미래에셋자산운용이 인수했다. 당시 책정된 가격은 평당 3720만원, 총 5490억원 정도다. 지난해 CBD에서 가장 비싸게 팔렸다. 지난해 CBD 평균 평당 단가는 3270만원이다.

이를 토대로 보면 시장에선 씨티스퀘어의 몸값은 3700만원 이상이다. 경쟁강도에 따라 4000만원대도 가능하다는 이야기도 나온다. 최대 4600억원까지도 가격이 책정될 수 있다는 이야기다. 이처럼 CBD 평균을 크게 웃돌 것으란 예상이 나오는 배경은 지난달 갱신된 임대차계약에 근거하고 있다.

기본적으로 씨티스퀘어는 CBD 중에서도 코어에 자리하고 있는데, 임대차 계약까지 좋은 조건으로 마쳤다. 지난달 한강에셋자산운용은 서울시와 오는 2029년까지 임대 기간 연장에 합의했다. 임대료도 종전 대비 20% 정도 오른 것으로 파악된다. 임대료 상승은 오피스 가격 상승과 직결되는 이슈다.

금융투자업계 관계자는 "씨티스퀘어는 올해 상반기 핫한 매물로 예상된다"며 "핵심 임차인과 임대료 인상 협의라 잘 마무리 된 만큼 가격에도 긍정적인 영향이 있을 것으로 보인다"고 말했다.