이 기사는 2014년 05월 13일 16:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데쇼핑이 추진하는 1조 원 규모의 부동산 유동화에 대한 국내외 신용평가사의 평가가 엇갈린다. 국내 신용평가사들은 롯데쇼핑이 조달한 자금을 차입금 상환에 사용한다면 그만큼 재무구조 개선으로 본다는 입장이다. 반면에 해외 신용평가사들은 자금 조달액의 절반 가량을 차입금으로 평가할 계획이다. 이 때문에 부동산 유동화를 통한 신용등급 방어 효과도 국내외 평가사 간에 서로 차이를 보일 것으로 예상된다.

◇국내외 신용평가사, 세일앤리스백 재무개선 효과 시각차

13일 금융투자업계에 따르면 롯데쇼핑은 보유 부동산을 세일앤리스백(Sale & Leaseback) 방식으로 유동화해 1조 원 규모의 자금을 조달하는 방안을 검토하고 있다. 특수목적법인(SPC)에 부동산을 매각하고, SPC가 담보대출과 부동산펀드 자금을 유치해 부동산 매입자금을 조달하는 방식이 될 것으로 관측된다.

조달한 자금은 차입금을 갚는 데 사용할 예정이다. 차입금 부담을 줄여 재무구조를 개선하는 한편, 국내외 신용등급 하향 압력을 최대한 줄이겠다는 계획이다.

하지만 국내외 신용평가사가 세일앤리스백 방식의 재무개선 효과를 서로 다르게 보고 있어 차입금 감축 효과도 평가사별로 서로 차이를 보일 것으로 예상된다.

국내 신용평가사는 롯데쇼핑이 조달한 자금을 모두 차입금 상환에 사용할 경우 그만큼 차입금 축소로 인정하고 있다. 다만 롯데쇼핑이 다시 임대하면서 발생하는 리스 비용을 우발채무(잠재채무)로 평가하게 된다. 추가로 발생하는 리스 비용과 차입금 축소로 줄어드는 금융비용이 서로 상쇄되면서 수익성에도 일부 영향을 줄 수 있다.

반면에 해외 신용평가사는 리스 비용의 상당 부분을 차입금으로 본다. 리스료는 영업을 지속하는 한 어차피 지불해야 할 비용이라는 판단에 따른 평가 방식이다. 특히 무디스의 경우 리스 비용의 8배를 곱해 조정 차입금으로 분석한다. 롯데쇼핑의 리스 비용이 6% 수준으로 예상되고 있어, 자금 조달액의 48% 가량을 차입금으로 평가하는 셈이다.


이 경우 롯데쇼핑이 1조 원을 조달해 모두 차입금 상환에 사용하면 약 5000억 원의 차입금이 줄어드는 효과가 있다. 하지만 1조 원 중 5000억 원을 차입금 상환에 사용하고 5000억 원을 투자자금으로 활용하면 차입금은 줄어들지 않는다.

투자은행(IB) 업계 관계자는 "조달한 자금을 차입금을 줄이는데 사용하는 만큼 부채비율이 줄어들겠지만, 세일앤리스백의 실제 차입부담 완화 효과에 대해서는 국내외 신용평가사의 시각이 서로 차이를 보인다"고 전했다.

◇국제신용등급 방어 효과 미미

국내 신용등급과 국제 신용등급 방어 효과도 서로 차이를 보일 것으로 전망된다.

국내 신용평가사들은 롯데쇼핑의 신용등급을 장기간 AA+(안정적)로 평가하고 있다. 반면 무디스는 지난 2월 신용등급을 'Baa1'에서 'Baa2'로 낮췄다. 투자가 지속되면서 차입금이 늘고 수익성이 악화되는 추세가 지속될 경우 신용등급이 추가로 하향 조정될 수 있다고 경고하기도 했다 피치는 지난해 BBB+(부정적)로 한 노치 하향 조정한 이후 아직 추가 액션에 나서지 않고 있다.


증권사 크레딧 애널리스트는 "국내외 신평사가 세일앤리스백의 재무 개선 효과를 보는 시각차 때문에 신용등급 조정 여부를 결정하는 데에도 이번 자금 조달 효과를 서로 다르게 반영할 것"이라고 내다봤다. 국내 신용등급을 방어하는 데 어느 정도 효과를 보겠지만, 국제 신용등급을 방어하는 데 기대한 효과를 보기 어려울 것이라는 분석이다.

업계 관계자는 "세일앤리스백은 통상 부동산을 매각하는 회사가 몇 년 후에 우선 매수권을 갖는 구조"라며 "보수적으로 보면 실질적인 부동산 매각으로 보기 어렵기 때문에, 부당산가액 만큼을 장기 차입금으로 볼 수도 있다"고 말했다.