이 기사는 2014년 07월 10일 15시44분 thebell에 표출된 기사입니다

2012년 이후 조금씩 상승하던 강남권 오피스빌딩 공실률이 올해 7%를 넘어섰다. 테헤란로에 몰려있던 IT기업들의 판교 이전과 국내 경기 침체 여파인 것으로 해석된다.

10일 메이트플러스에 따르면 서울 강남권 오피스빌딩 공실률이 올해 2분기 7.2%까지 치솟으며 서울 도심권역과 비슷한 수준을 기록했다. 같은 기간 서울 도심권역은 8%대 후반에 머물던 공실률이 7%대 초반까지 떨어졌다.

서울 도심권은 공실률이 줄어든 데 반해 강남권의 공실률은 상승했다. 강남권에서 이탈한 오피스 수요가 도심으로 유입된 반면 강남권은 IT기업들이 대거 판교 테크노밸리로 이전한 영향을 받은 것으로 보인다.

실제 지난해 NC소프트를 시작으로 팅크웨이, 넥슨코리아(2014년 1분기) 등의 IT업체들의 판교 테크노밸리 이전이 꾸준히 이어졌다.

또한 강남권에 있던 마이크로소프트가 종로구 중학오피스빌딩으로 이전했고, GS건설은 종로구 그랑서울로 사옥을 옮기며 강남권에 있던 플랜트, 발전, 전력 사업부를 강북으로 끌어 올렸다. 강남권 오피스빌딩 공실률 상승을 거들었다.

김동욱 메이트플러스 연구원은 "IT업체들이 빠져나가면서 테헤란로를 중심으로 강남권 오피스빌딩 공실률이 상승했다"며 "강남권에 있던 일부 업체들의 강북 행이 공실률 상승을 거들었다"고 말했다.

김 연구원은 "하지만 이미 이전할 기업들은 다 이전했기 때문에 추가로 공실률이 높아질 것 같지는 않다"고 말했다.


실제 올해 1분기 7.3%를 기록했던 이 지역 오피스빌딩 공실률이 2분기 7.2%로 소폭 낮아졌다.

IT기업들의 이전이 마무리되면서 임차인 이탈이 소강상태에 접어들고, 지난 연말부터 쿠팡을 비롯한 소셜커머스 등의 새로운 업종이 삼성역 주위에 둥지를 틀며 그나마 공실률을 줄이고 있다.

또한 공실률 방어를 위한 건물주들의 노력도 공실률을 낮추는 데 어느 정도 기여했다. 이들은 임대 마케팅을 통해 가격을 할인해서 공실률을 낮추고 있는 것으로 전해진다.

김 연구원은 "테헤란로 일대 빌딩들은 관리가 잘 돼 있어 임차인들에게 인기가 있다"며 "임대인들의 임대마케팅도 어느 정도 성과를 내고 있어 새로운 산업군의 테헤란로 입주가 기대된다"고 밝혔다.

그러나 최근 새로 입주한 소셜커머스 업체의 규모가 IT업종만큼 크지 않아 앞으로 이 지역 공실률을 낮출지는 미지수다.

이어 금융사 및 보험사들의 지점 통폐합으로 인한 임대차 수요가 줄어드는 것도 문제다. 금융사들의 지점수가 줄어드는 만큼 공실률도 올라갈 것이 예상되기 때문이다.

또한 테헤란로에 몰려있던 한국전력 발전 자회사의 지방이전도 일대 오피스빌딩 공실률을 끌어올리는 요인으로 작용할 전망이다.

오는 하반기 한국중부발전, 한국남부발전이 각각 충남 보령과 부산으로 이전한다. 또한 한국서부발전은 내년 중반기 이후 충남 태안으로 이전할 계획이다.

장진택 리맥스코리아 이사는 "몇 년 사이 강남권 오피스빌딩의 공실률이 많이 올랐다"며 "경기침체 등의 요인으로 신규수요 창출이 힘들어 당분간은 7%대 수준의 공실률을 유지할 것으로 보인다"고 밝혔다.

이러한 강남권 대형 오피스빌딩은 개인 소유보다는 기업이나 자산운용사들이 설정한 펀드소유가 많아 사모펀드 수익률에도 영향을 미쳤다.

실제 한 사모펀드의 경우 지난해 7.5%의 수익률을 보이다 올해 7.3%로 수익률이 소폭 하락한 것으로 알려졌다.


한편 서울 각 권역별 3.3㎡당 평균 월임대료는 도심권역이 4만 4260원으로 가장 높았고, 강남권역이 7만 5942원으로 뒤를 이었다. 서울지역 천체 평균 월임대료는 7만 1426원 이다.

관리비는 서울지역 전체 평균이 3만 977원이고, 도심권역과 강남권역은 각각 3만 5464원과 3만 1296원을 기록했다.