이 기사는 2015년 01월 20일 08:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성역 상권은 상업시설의 모든 물리적 형태와 콘텐츠가 가장 다양하게 공존하고 있는 있는 국내최대 복합상권이다. 각 출구별 특성이 다르고, 유동인구의 연령층도 다양하지만 복합적으로 하나의 상권을 형성해 공존하고 있다.

최근에는 한전부지가 현대차그룹에 매각되고, 105층 규모의 신사옥 건립계획이 발표되면서 이 지역 상권의 위상은 더욱 견고해 질것으로 전망된다. 하지만 공사기간 동안 일부 지역이 공동화 현상을 겪으며 침체를 면치 못할 것으로 보인다.

삼성역 상권은 백화점, 쇼핑몰, 호텔, 영화관, 컨벤션센터, 아쿠아리움, 아트홀 등 대형 앵커테넌트(anchor tenant. 넓은 임차면적을 차지하는 세입자)가 한곳에 몰려있어 강력한 집객력을 가지고 있다. 또 도심공항터미널, 봉은사, 잠실종합운동장 등 주요시설이 인접해 있어 집객을 배가시킨다. 더불어 오피스타운이 밀집돼 있어 직장인들을 상대로 한 먹자상권이 곳곳에 활성화 돼 있다.

상권분석 전문가 이동열 어반에셋 이사는 "삼성역 상권은 가두점과 쇼핑센터, 복합상업시설 등 상권 종류가 지상과 지하에 걸쳐 총 망라돼 있다"며 "오피스상권, 먹자상권, 유흥상권, 패션 상권 등으로 각 블록들이 구분된다"고 밝혔다.


삼성역 상권의 물리적 범위는 삼성역을 중심으로 테헤란로 포스코사거리~강남경찰서 사거리와 영동대로 휘문고교 사거리~코엑스 사거리를 아우르는 4개 블록이다. 각 블록 별로 상권성격 및 물리적 기준이 다르다.

삼성역 주변은 무역센터와 아셈타워를 중심으로 외국계기업들의 입주비율이 높고, 대로변으로 금융기관 및 대기업들이 많이 입주해 있어 직장인 대상의 먹자 및 회식상권이 각 출구 이면지역에 형성돼 있다.

상권 규모가 가장 크게 형성돼 있는 곳은 3, 4번 출구 글라스타워 이면지역과 공항터미널 맞은편 지역이다.

3,4번 출구 지역은 주변 직장인들을 타깃으로 하는 먹자상권으로 한식당, 중식당, 고기집, 횟집 등과 치킨호프, 맥주전문점, 이자카야, 바(BAR) 등의 주점이 대부분이다. 노래방과 당구장 등이 지하와 지상 층에 형성돼 있는 전형적인 직장인 회식상권이다.

코엑스몰 인근 지역은 지상과 지하 상권이 확연히 분리돼 있다. 지상의 이면지역은 주변 오피스빌딩에 입주해 있는 직장인을 대상으로 먹자상권이 형성돼 있는 반면 지하 코엑스몰 등은 20~30대 중심의 패션, 엔터테인먼트 상권이다.

공항터미널 맞은편 5, 6번 출구 지역은 3, 4번 출구 지역보다 고급화 돼 있다. 객단가가 높은 한우전문점, 양대창 전문점, 전문일식당 등 고급음식점과 테마레스토랑, 카페 등이 입점해 있어 직장인들의 모임과 비즈니스를 위한 지역이라고 볼 수 있다.

코엑스몰과 현대백화점이 몰려있는 곳은 유동인구 유입이 가장 활발한 지역이다. 지난해 말 코엑스몰과 현대백화점이 리모델링 공사를 완료하며 집객력이 더욱 좋아졌다. 파르나스몰과 영화관, 아트홀, 컨벤션센터가 새로 선보이며 20~30대 젊은 층의 외부 유입인구 비중을 더욱 높였다.

이 지역의 임대료는 테헤란로 대로변 1층(234.3㎡) 매장 기준 보증금 10억 원, 월세 2500만 원 수준이다. 코엑스몰 이면의 매장이라고 해도 가격은 많이 내려가지 않는다. 1층(528㎡) 매장이 보증금 20억 원에 월 2200만 원의 임대료를 낸다.

한전부지가 속해있는 7, 8번 출구 지역은 공동화 현상이 일어나며 상권 침체를 겪고 있다. 현대차그룹이 지난해 매입계약을 체결한 이후 작년 12월 한전이 전남나주로 이전을 완료했기 때문이다. 인근 상가들은 당분간 침체기를 피할 수 없을 것으로 보인다. 입점 점포수도 급감할 것으로 예상된다.

이는 건너편 지역인 1, 2번 출구 지역까지 영향을 미칠 것으로 보인다. 1, 2번 출구 방면은 오피스빌딩의 분포가 다른 출구 지역보다 상대적으로 적고, 강남경찰서와 한전 이전의 영향으로 한전블록과 동반 침체기를 겪을 것으로 전망된다.

이러한 현상은 한전부지 개발이 완료될 7~8년 후까지 지속될 것으로 예상된다. 이에 따라 7, 8번 출구 지역과 1, 2번 출구 지역 직장인 유동인구가 자연스럽게 글라스타워와 코엑스 방면으로 몰릴 것으로 예상됨에 따라 해당 지역의 매출 및 권리금 등이 상승될 것으로 전망된다.

이 이사는 "삼성역 상권은 개발호재가 풍부한 곳"이라며 "현재는 각 출구별로 명암이 갈리고 있지만 중장기적 관점으로 본다면 한전부지 개발로 인한 상권 확장이 기대되는 곳"이라고 밝혔다. 그러나 "중장기적 관점보다 단기간에 영업수익이 필연적인 개인 창업자의 경우는 보다 구체적인 정보수집과 지역에 대한 이해를 바탕으로 조심스러운 접근이 필요하다"고 조언했다.