이 기사는 2016년 05월 13일 08:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

필자가 하는 일은 상업용 부동산 시장을 분석하고 전망한 뒤 그 자료를 바탕으로 국내외 투자자들에게 현황을 설명, 투자·개발·매각·이전 등 의사결정을 돕는 것이다. 여기서 중요한 단어는 '돕는'다는 것이다. 직접 실행하지 않기 때문에 오히려 객관적일 수 있고 그래서 최대한 논리적이고 합리적인 결과를 도출하고자 한다.

부동산 시장에서 대표적인 상업용 시장인 오피스와 리테일(쇼핑몰과 대형마트 등)의 전체 투자금액은 지난 2013년 정점을 찍고 감소했다. 그러나 한국에 투자하는 해외 투자자의 비중은 해마다 증가하고 있다. 2013년 15%에서 2015년에는 31%까지 증가했다.

오피스+리테일 부동산 투자시장 규모 (2010-2015) / 출처 : 세빌스코리아

오피스시장의 공실률(전체 임대 가능한 면적 중 비어있는 면적의 비율)은 몇 년째 10%를 상회하고 있다. 공실률이 높다보니 임대료는 제자리 걸음이다. 굳이 공실률이라는 숫자를 동원하지 않더라도 건물마다 걸려 있는 '임대문의 010-xxxx-xxxx'나 '임대료 인하'와 같은 현수막을 예전보다 자주 접하게 됐다는 것으로 소비심리를 알 수 있다. 이런 상황에서 외국인 투자자가 증가하는 이유는 뭘까.

수출 주도의 한국경제는 금융위기 이전의 성장률인 5%는 생각할 수도 없게 됐다. 최근에는 3% 성장도 어렵다고들 한다. 주력산업이던 반도체, 선박, 철강 등 우위를 점하고 있던 산업들이 1위를 굳히기도 전에 빠르게 추격해오는 중국 기업들로부터 위기감을 느끼고 있다.

하지만 예전과 같은 성장은 이루지 못하지만 도시별 경쟁력을 비교했을 때 한국의 부동산 시장과 기업환경 측면에서는 나름의 경쟁력과 잠재력을 갖고 있다. 이에 외국인 투자자들의 기대감은 날로 높아지고 있는 것으로 보인다.

오피스투자시장, 글로벌도시인덱스, 금융센터인덱스 순위 / 출처: IPF Research Programme, AT Kearney, Z/Yen

외국인의 부동산 투자가 늘어나고 있으니한국이 좋은 나라라고 단순하게 연결해 결론지을 수는 없다. 다만 부동산 측면에서의 경쟁력은 다음과 같이 꼽을 수 있다.

1. 신용평가기관들이 한국의 국가 신용도를 최근 AA-, Aa2, AA-등으로 상향
2. 3%라는 경제성장률은 OECD국가 중에서는 높은 수준
3. 시장을 이해하고 파악하는 데 필요한 통계나 자료 등을 쉽게 구할 수 있음. 즉 투명성이 높음
4. 부동산 거래가 자유롭고 토지 소유 가능
5. 자동차, 조선, 석유화학, IT, 건설, 소프트웨어, 화장품, 서비스 등 산업군이 고르게 성장해 오피스 수요를 지속적으로 뒷받침

그런데 이런 경쟁력이 언제까지 유지될까. 대기업 의존도가 높다 보니 대기업이 갑자기 이전해 임대수요가 한꺼번에 사라지는 일이 발생할 수 있다. 이런 문제는 미리 예상할 수 없다는 점도 리스크다. 따라서 대체할 만한 임차인을 찾는 것에 많은 시간이 소요된다.

쇼핑몰 등에서 개인이나 소규모 회사들이 운영하는 전통적인 가게, 독창적인 가게 등이 불황을 견뎌내지 못하고 없어진 후 나름의 특색이 사라진다는 점도 불안 요인이다. 이러한 특색 있는 지역이 자금력 있는 대기업 계열사들로 바뀌면서 일반적인 거리와 비슷해지는 것 역시 도시경쟁력을 저해하는 요인이다.

대기업은 대기업 대로, 그리고 흔히 얘기하는 '작고 강한 기업'은 그 나름대로 튼튼해져야 한다. 그래야 사회가 다양해지고 국가의 부도 튼튼해진다. 유연해지는 것이 결과적으로 저변 확대를 이룬다는 말이다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무