이 기사는 2016년 10월 20일 13:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

메리츠종금증권이 미분양담보대출확약(미담확약)을 제공했다가 대규모 미분양으로 대출을 집행한 '평창스카이 테라하우스'에서의 손실 가능성이 사실상 제로(0) 수준에 가깝다는 분석이 나오고 있다. 미분양 아파트의 자산가치 대비 대출(LTV; Loan to Value) 비중이 워낙 낮아서 공매를 통해 시세의 40% 수준에만 팔리더라도 대출을 전액 회수할 수 있기 때문이다.

평창스카이 테라하우스에 미분양 담보대출을 제공한 메리츠종금증권과 HMC투자증권은 대규모 미분양의 핵심 원인을 시행사인 '리우디앤씨'의 분양가 욕심 때문으로 평가했다. 적정 가격으로 공매를 진행할 경우 매각이 무산될 가능성이 지극히 낮다는 게 시장전문가들의 판단이다.

평창스카이 테라하우스 최초 분양가는 14평형이 1억 7000만 원, 24평형이 3억 6000만 원, 36평형이 5억 9000만 원이었다. 평균 분양가가 평 당 1200만 원을 넘어선다. 주변 아파트 시세 평 당 900만~1000만 원에 비해 20% 이상 높다.

고분양가 논란에 1차 분양에서 분양은 거의 이뤄지지 않았다. 시행사는 분양가를 각각 1억 1000만 원, 2억 3000만 원, 4억 6000만 원으로 낮춰 할인 분양에 나섰다. 하지만 이미 고분양가 논란에 한 차례 대규모 미분양을 경험한데다 시공사와 시행사 간 분쟁까지 겹치면서 분양률이 5% 이하로 저조했다.

앞서 분양가 문제로 미담 확약을 제공했던 대주단과 시행사 사이에도 분양가 문제로 마찰이 있었던 것으로 알려졌다. 대주단은 분양가를 주변 시세 수준으로 낮출 것을 요구했으나, 시행사가 분양가에 욕심을 부리면서 대규모 미분양을 초래했다는 것이다.

대거 미분양이 발생하며서 미담확약을 제공했던 메리츠종금증권과 신안저축은행, HMC투자증증권은 미담확약에 따라 미분양 아파트를 담보로 총 620억 원 규모의 대출을 집행했다. 각각 선순위 450억 원, 중순위 70억 원, 후순위 100억 원이다. 이후 시행사가 공사비와 이자 지급 등을 연체하면서 대주단이 아파트를 공매하기로 결정했다.

메리츠종금증권을 포함한 대주단은 대출에서 실제 손실이 발생할 가능성이 없을 것으로 보고 있다. LTV가 매우 낮아 공매를 통한 대출 원금 회수 가능성이 100%에 가까운 것으로 자신하고 있다. 부동산 전문가 역시 공매 성사 가능성이 매우 높은 것으로 판단하고 있다.

선순위 대주인 메리츠종금증권은 분양 대금으로 일부를 상환 받아 현재 412억 원의 익스포저(Exposure)를 보유한 상태다. 중순위와 후순위를 합치면 대주단의 총 대출 잔액은 582억 원이다.

공매 시 담보의 감정가는 1070억 원으로 평가됐다. 대출 잔액을 감정가로 나눈 LTV는 54% 수준이다. 감정가의 반 값에만 팔려도 후순위까지 대출 전액을 회수할 수 있다는 얘기다. 선순위 대주인 메리츠종금증권 대출의 LTV는 38%에 불과해 회수 가능성이 더욱 높다.

감정가는 주변 아파트 시세를 기준으로 평가됐다. 평창스카이 테라하우스와 같은 대관령면에 위치한 2007년 2월 준공된 '메이힐스' 아파트 32평형은 최근 3억 5000만 원에 거래됐다. 실거래가가 평 당 1000만 원을 조금 넘어선다. 업계 관계자는 "준공된 지 오래된 아파트들을 포함시켜도 주변 아파트 실거래가 평균은 평 당 900만 원 선"이라고 밝혔다.

메리츠종금증권 관계자는 "평창군에 건설된 아파트의 최근 1년 경매낙찰율이 76%"라며 "시행사가 고분양가를 유지하려는 욕심 때문에 대규모 미분양이 발생했을 뿐 대출 회수에는 전혀 문제가 없을 것"이라고 말했다.