이 기사는 2016년 11월 11일 17:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

"지난 7일 서울시에서 성수동 1가 일부 지역에 대한 토지용도 상향 방침을 담은 '뚝섬주변지역 지구단위계획 결정안'을 발표했다. 이에 따라 토지용도 상향이라는 대형 호재가 나왔다. 용적률이 높아지면서 재개발과 리모델링이 활성화될 것으로 보인다. 투자는 개발이 다 이뤄진 다음에 하는 게 아니라 조금이라도 저평가 돼 있을 때 해야 한다고 생각한다."

지난 10일 오후 2시. 신한은행 본점 1층에는 '신한 부동산 필드 아카데미'에 참석하기 위해 고객들이 하나 둘씩 모여들었다. 이 행사는 신한은행에 일정 금액 이상을 맡긴 고액자산가들과 함께 서울의 특정 상권을 찾아가 부동산 매물을 살펴보고 시장 상황이 어떤지 알아보는 행사다.

이번 탐방지는 서울 성동구 성수동이다. 버스를 타고 이날 탐방지로 가는 길에 김일환 신한은행 미래설계센터 부동산팀장은 성수동 상권에 대한 간략한 설명을 했다. 40분간 이동한 뒤 성수동 갤러리아포레에서 하차했다. 총 33명의 참석자들은 4~5명 정도로 나눠 7명의 팀장이 맡아 인솔했다. 참석자 중 60% 가량이 여성이었으며 연령대는 50~60대였다. 2시간의 본격적인 성수 상권 탐방이 시작됐다.

◇'연남·가로수길' 이어 시세 껑충

첫 번째 코스는 갤러리아 포레에서 시작해 갤러리아 포레 뒤편의 서울숲 카페골목과 갈비골목까지였다. 이 지역은 분당선 서울숲역과 2호선 뚝섬역이 바로 앞에 위치한데다가 동부간선도로와 강변북로가 인접해 교통이 편리하고 강남 접근성이 우수하다. 개발이 완료되지는 않았으나 현재 지구단위계획구역으로 지정돼 개발 이후에는 지역 활성화가 예상되는 곳이다.

탐방의 시작지인 갤러리아포레는 현재 서울에서 가장 비싼 최고급 주상복합 아파트로 유명하다. 분양 당시에는 3.3㎡당 4300만 원 수준이었지만 지난달 말 기준으로는 233.99㎡(70평형)이 약 31억~33억 원, 330㎡(100평형)이 47억~50억 원, 371㎡(113평형)이 66억 원 정도의 가격대에 거래됐다.

탐방을 진행했던 팀장은 배우 김수현과 가수 지드래곤이 거주하는 아파트이기도 해 '중국인들이 웃돈을 주고서라도 찾는 매물'이라고 소개하기도 했다. 인근 지역은 '서울숲 아크로빌(49층)', '뚝섬 부영호텔(49층)', '두산 트리마제(45~47층)' 등 초고층 주상복합 아파트 및 호텔 등이 들어서면서 향후 부촌으로 발전할 여지가 많은 곳으로 평가된다.

<공사가 진행 중인 성수동 갤러리아포레 뒤편 카페골목 입구>

갤러리아 포레를 지나 서울숲 북쪽에 형성된 카페골목으로 들어가면 오래된 주택가를 개조한 카페와 공방, 스타트업 사무실들이 자리 잡고 있다. 아직은 상권이 발달하지는 않았으나 다양한 용도로 활용하기 위한 공사가 한창이었다.

유민준 신한은행 미래설계센터 부동산팀장은 "5년 전만 하더라도 평당 1500만원 대에 거래됐던 단독주택이 최근에는 평당 4000만원에서 4500만원대에서 거래됐다"며 "현재 제 2의 가로수길·연남동이라는 말이 나오면서 미래에 대한 호재가 선반영됐기 때문"이라고 설명했다.

◇ 다가구주택보단 단독주택이 더 매력적

<디저트 카페인 '스마일 디저트' 외관>

투어를 진행한 부동산팀장들은 입을 모아 갤러리아 포레 뒤편 카페골목 내에서는 다가구주택보다는 단독주택을 사는 게 더 낫다고 추천했다. 단독주택의 경우 카페나 사무실로 활용할 여지가 많지만 다가구주택의 경우 주택임대 외에는 활용할 수 있는 방법이 거의 없다. 게다가 현재 나온 매물은 3.3㎡당 5000만 원까지 가격대가 올라간 상황이다.

이 코스에는 다가구주택 한 곳이 매물로 나와있다. 매매가는 48억 원 정도로 형성돼 있고 임대수익률은 2%대 초반으로 추정된다. 유 팀장은 "사실상 증축이 어려운 건물이고 활용도가 떨어진다"며 "3.3㎡당 5000만 원씩이나 주고 살 매물은 아니다"라고 밝혔다. 그는 "사람들의 기대처럼 연남동이나 가로수길 처럼 발전할지는 의문"이라고 평했다.

유 팀장은 같은 거리에 있는 '스마일 디저트'의 경우 기존 2층짜리 단독주택을 카페로 개조해 인기를 끌고 있다고 소개했다. 코코넛, 망고 등 생과일을 주재료로 한 디저트 카페인 이 곳은 홍콩 잡지에 꼭 들러야 하는 디저트 카페로 소개되기도 했다. 이런 케이스로 만들기 위해서는 단독주택이 더 낫다고 평가한 셈이다.

김 팀장 역시 "다가구주택은 전세나 월세로밖에 돌리지 못해서 활용도 낮지만 단독주택은 있는 그대로 사용해도 활용도가 높다. 스마일 디저트의 경우 내부 인테리어를 잘 해둬서 매주 방송 촬영장소로 이용되는데 이런 케이스로 활용할 수 있는 단독주택이 보다 투자가치가 있다"고 설명했다.

부동산 탐방에 참여한 고객도 "입소문이 난 것처럼 매력적인 상권인지는 잘 모르겠다"며 "시중에 나온 매물의 가격대도 높아서 투자하기에는 부담스럽다"고 평가했다.