이 기사는 2016년 11월 25일 13:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용(이하 이지스)이 씨티센터타워(사진, 옛 쌍용양회빌딩) 매각을 추진하고 있는 가운데 기존 투자자인 AEW캐피탈이 얻게 될 차익에 관심이 쏠린다. 거래가 완료되면 이지스에 줘야 할 성과보수를 제외해도 400억 원 중후반대의 차익이 기대된다.

24일 관련업계에 따르면 이지스는 최근 씨티센터타워 매입 우선협상대상자로 삼성SRA자산운용(이하 삼성SRA)을 선정했다. 삼성SRA는 매입가격으로 평당 2300만 원을 제시했다. 삼성SRA는 이달 안에 삼성증권의 총액인수 투자확약서(LOC)를 제출하는 등 자금조달 계획을 구체화할 계획이다. 일정대로라면 올해 안에 거래가 완료될 것으로 보인다.

이지스는 2015년 3월 부동산펀드를 통해 씨티센터타워를 평당 1800만 원에 매입했다. 3만 7266제곱미터(1만 1272평)의 연면적을 반영한 거래가는 2030억 원 수준. 이지스는 900억 원은 지분(에쿼티)투자로, 나머지는 담보대출로 조달했다. AEW캐피탈은 지분의 95%에 해당하는 850억 원을 투자했다.

삼성SRA가 제시한 가격대로라면 씨티센터타워는 2600억 원에 거래될 전망이다. 거래가 올해 안에 완료된다고 가정했을 때 2년이 채 되지 않는 기간에 건물가치가 560억 원 오른 셈이다. 지분율대로 이중 약 530억 원이 AEW캐피탈의 몫이다. 통상 운용사에 차익의 10~15%를 성과보수로 준다는 점을 고려해도 450억~480억 원의 차익을 얻을 수 있다. 투자금 대비 최소 50% 이상의 수익률이다.

부동산 업계 관계자는 "AEW캐피탈은 높은 내부수익률(IRR)을 기록하기 위해 건물 매각을 희망했을 것"이라며 "이 정도 수준이라면 20% 이상의 IRR이 예상된다"고 말했다.

이지스가 단기간에 우량 임차인을 확보한 점이 씨티센터타워 가치 상승을 이끌었다. 이지스가 투자를 시작할 당시 임대율이 60%에 그친 탓에 씨티센터타워는 위험도가 큰 기회투자(opportunistic) 자산으로 분류됐다. 임차인도 쌍용그룹 계열사 정도였다. 이지스는 씨티센터타워 매입 이후 삼성화재를 임차인으로 유치하며 6개월 만에 임대율을 85%까지 끌어올렸다. 지금은 추가로 효성그룹 계열사 등이 입주해 공실이 거의 없는 상태다.

씨티센터타워는 지하 주차장이 협소하고 건물 안에 주차타워가 들어가 있다는 점이 단점으로 꼽힌다. 그러나 전용률이 72%로 인근 오피스빌딩 대비 높다. 전용률이 높을수록 실제 임대 가능한 면적이 늘어난다. 임차인만 채워지면 상대적으로 많은 임대수익을 올릴 수 있다. 주차장 수요가 적은 콜센터 등이 입주하기 적합하다.

AEW캐피탈은 글로벌 부동산 투자회사로 558억 달러(약 66조 원) 규모의 자산을 운용하고 있다. 미국, 영국, 프랑스, 홍콩, 싱가포르 등 부동산 투자 주요지역에 사무실을 두고 있다. AEW캐피탈은 최근 국내에서도 투자를 활발히 진행하고 있다. AEW캐피탈은 서울 강남구 삼성파이낸스빌딩, 중구 프라임타워, 여의도 시티플라자 등에도 투자했다.