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전환기 '공종다변화·미분양 관리' 돌다리 두드려라 [2017 건설부동산 포럼]'중동 수주' 파이낸싱 강화가 답, 지방 분양 '경고등' 리스크 관리해야

길진홍 기자/ 이상균 기자/ 고설봉 기자공개 2017-04-26 10:06:00

이 기사는 2017년 04월 25일 16:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

해외 저가 수주 후유증으로 잔뜩 움츠려 들었던 건설업계가 다시 기지개를 켜고 있다. 유가 상승과 맞물려 중동 문을 두드리고, 국내 민자사업 수주와 주택사업 전략을 재편하는 등 사업 다변화를 서두르고 있다. 출혈경쟁이 불러온 수익성 악화를 교훈으로 양적 확대에서 질적 성장으로 변화를 모색 중이다.

박동규 교수
<'2017 건설부동산 포럼' 사회를 맡은 박동규 한양대 경영전문대학원 교수>
하지만 글로벌 시장에 드리운 불확실성은 건설업계에 암초가 되고 있다. 국제 유가 반등에도 불구하고 불안한 정치 상황과 환율 변수 등으로 중동 발주가 지연되고 있다. 주택시장은 공급과잉과 금리 인상으로 불안감이 가중되고 있는 실정이다. 조정국면 진입으로 신규 분양시장이 침체될 것이라는 우려와 신규 수요를 기반으로 상승세를 이어갈 것이란 기대가 교차한다.

더벨은 25일 '주택·SOC·중동 건설업 3대 키워드'라는 주제로 불확실성의 시대에 질적 성장으로 변화를 꾀하고 있는 해외건설 현주소와 국내 주택산업 및 SOC 시장 변화를 살펴보고 대응전략을 모색하는 자리를 마련했다.

◇'중동·아프리카' 파이낸싱·공종다변화로 뚫어야

서울 소공동 더플라자호텔에서 개최한 '2017 건설부동산 포럼'에서 김종국 해외건설협회 아프리카·중동실 실장은 "과거 중동·아프리카 발주처를 만나면 한 참 후 파이낸싱을 언급했다"며 "지금은 자리에 앉자마자 ‘돈' 얘기를 할 정도로 상황이 악화됐다"고 설명했다.

유가 상승이 생각보다 더디게 이뤄지면서 중동국가들은 재정적인 어려움에 직면해 있다. 산유국들은 재정수입 중 70~80%를 원유에 의존하는 실정이다. 올해 유가는 배럴당 50달러에서 등락을 거듭할 것으로 전망된다. 이로 인해 중동국가 재정지출이 심화되고 있다.

중동국가들은 적극적으로 투자유치 프로젝트를 추진하고 있다. 민관협력사업(PPP: Public Private Partnership) 프로젝트가 증가하고 있지만 아직까지는 미미한 편이다. 앞으로 중동국가들은 우선 필요한 사업 위주로 발주하는 경향을 강화할 것으로 전망된다.

김 실장은 "중동지역 정부들은 '장기적으로 어떻게 산업을 발전시키고 체질을 개선할 것인가'에 관심을 두고 있다"며 "자국 기업들에 대한 우선권이 강화되는 추세로 외국 업체의 활동 여건이 더욱 악화되고 있다"고 설명했다. 이어 "중동건설 시장 성장에 대한 기대가 크지만 발주액이 10%정도 감소할 것이란 예상도 있다"고 지적했다.

아프리카 건설시장에 대해서는 올해 4.8% 성장을 점쳤다. 다만 아프리카의 열악한 인프라와 자본시장 미성숙은 경제 성장의 장애요인이다. 체질 개선 노력에도 불구하고, 내재된 복잡한 문제들이 개선되지 않고 있다.

김 실장은 국내 건설사들이 산업 설비 중심의 공종을 다변화할 필요가 있다고 주문했다. 올해 세계 건설시장 규모는 10조 달러로 건설과 토목을 중심으로 성장할 것으로 추정되고 있다.

◇ BTO 대신 'BTO_a·BTO_rs' 도입해야

민간 사업자에게 리스크를 전가한다는 지적을 받아온 BTO(수익형 민자사업·Build Transfer Operate) 대신, 정부와 민간 사업자가 리스크를 공유하는 BTO_a(Build Transfer Operate_adjusted)와 BTO_rs(Build Transfer Operate_risk sharing)를 활성화해야 한다는 주장도 나왔다.

송태훈 국민은행 인프라금융부 수석부장은 "최소운영수익보장(MRG) 폐지와 사업 해지로 지급금이 줄고 수익률이 악화되는 등 민간의 리스크 부담이 확대되면서 2007년 이후 민자사업 규모가 지속적으로 감소하고 있다"고 설명했다. 2014년 민자사업 규모는 2조 6724억 원으로 10년 만에 최저치를 기록했다.

주목할 점은 2015년 민자사업 규모가 3조 5016억 원으로 다시 늘어났다는 점이다. 송 부장은 "BTO_a와 BTO_rs 등 새로운 사업 방식이 도입되면서 민자사업이 활성화되고 있다"고 말했다.

BTO는 민간사업자가 도로, 철도, 항만 등을 건설해 시설 소유권을 국가에 이전시킨 뒤 일정기간 직접 운영하며 사용료 등을 받아 투자금을 회수한다. 민간사업자는 수요가 예상에 미치지 못해 발생하는 손실을 모두 부담하게 된다. 3000억 원이 넘는 운영손실이 발생해 파산 신청을 한 의정부경전철이 대표적인 예다.

송 부장은 "BTO의 단점을 보완한 것이 BTO_a와 BTO_rs"라며 "국가폐수종말 처리시설 사업은 BTO_a, 신안산선 복선전철 사업은 BTO_rs를 적용해 추진 중"이라고 말했다.

BTO_a는 손익공유형 민자 사업으로 정부가 사업 손익의 상당부분(일례 70%)을 부담한다. BTO_rs는 위험부담형 민자사업으로 BTO_a에 비해 정부의 부담비율(일례 50%)이 낮다.

송 부장은 "2016년부터 2020년까지 정부의 사회간접자본(SOC) 투자는 연평균 6%씩 줄어들 예정"이라며 "정부의 투자 감소분을 메우기 위해서는 BTO_rs와 BTO_a의 활성화를 통해 민자 활성화를 추진해야 한다"고 말했다.

포럼 전경 4월
<4월 25일 오전 서울 중구 더플라자호텔에서 열린 '2017 건설부동산 포럼'에 참석한 관계자들이 강연을 듣고 있다>.

◇ 지방 아파트 공급 줄이고 '미분양' 관리해야"

김형근 NH투자증권 건설·부동산 연구위원은 지방에 신규 분양을 줄이고, 기존 미분양 물량을 관리해야 한다고 지적했다. 저금리 시대 종료가 임박한 상황에서 주택가격 하락이 시작될 것으로 내다봤다.

김 연구위원은 "올해는 비교적 사정이 낫지만 입주가 몰리는 내년부터 부동산 시장이 한풀 꺾일 것"이라며 "2018년부터 시작해 2020년까지 주택가격 조정 국면으로 바뀔 것"이라고 말했다. 이어 "조정 국면에는 분양을 최소화해야 한다"며 "농협은행에서도 지방 사업장에 대해 집단대출을 중단했다"고 말했다.

김 연구위원은 주택시장 침체의 원인으로 공급과잉을 꼽았다. 그는 "아파트 기준으로 2014년부터 연평균 30만 가구, 지난해에는 62만 가구가 각각 공급됐다"며 "공급에 2년 6개월~3년 정도 걸린다고 보면 내년부터 입주물량이 대폭 늘어난다"고 지적했다.

여기에 지난해부터 정부가 규제를 시작하면서 주택시장 침체가 불가피할 것으로 점쳐졌다. 그는 "이미 지난해부터 정부가 대출을 규제하고 있다"며 "가계부채에 대한 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 시작했고, 국민은행 등 대형은행들은 지난해 12월 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기 시작했다"고 진단했다.

이로 인해 신규 분양시장이 얼어붙고, 기존 주택 미분양 물량도 해소가 쉽지 않을 것으로 보인다. 그는 "기존 주택가격이 빠질 수 있다"며 "건설사들이 올 상반기에는 전매 제한이 없는 곳을 중심으로 분양을 많이 계획하고 있지만 지방에는 공급을 줄이는 것이 좋다"고 조언했다. 이어 "건설사들은 지방의 미분양을 관리해야 한다"고 목소리를 높였다.

다만 김 연구위원은 경기도 일대 신규분양과 지역주택조합과 재건축·재개발 등 사업에 대해서는 긍정적인 전망을 내놨다.

이날 포럼에는 건설사와 금융회사, 유관단체 임직원 150여 명이 참석했다. 사회는 박동규 한양대 경영전문대학원 교수가 맡았다.

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