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서희건설, '채무보증 1.8조' 현실화 위험은 자본총계 7.8배 우발채무, '지역주택조합·중도금대출' 재무부담 완충

이상균 기자공개 2017-07-07 08:14:47

이 기사는 2017년 07월 04일 14:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

서희건설의 채무보증잔액이 1조 8000억 원에 육박하는 것으로 나타났다. 자본총액의 8배에 근접하는 수준이다. 재무건전성에 악영향을 미칠 만하지만 그 이면을 살펴보면 얘기가 달라진다.

서희건설의 채무보증잔액에는 지역주택조합과 수분양자를 대상으로 한 중도금 대출이 대거 포함돼 있다. 리스크가 낮아 우발채무가 현실화될 가능성이 희박한 항목들이다.

◇채무보증잔액, 자본 대비 7.8배

서희건설의 채무보증잔액은 수치로만 보면 위험수준이다. 무려 1조 7919억 원에 달한다. 이는 자본총액(2293억 원)의 7.8배에 달하는 금액이다.

대부분 재무상태가 열악한 시행사가 금융회사로부터 대출을 받는 과정에서 서희건설이 채무보증을 제공했다. 만약 미분양이 대거 발생할 경우 서희건설은 공사가 완료된 뒤 공사비를 받지 못하고 채무보증 금액까지 떠안는 최악의 상황이 발생할 수 있다.

건설업계 관계자는 "분양대금이 들어와야 프로젝트 파이낸싱(PF) 이자비용과 공사비를 충당할 수 있는 구조"라며 "보통 분양대금의 70%로 PF 대출 원리금을 갚고 나머지 30%는 공사비로 지급한다"고 말했다. 그는 "책임준공을 약속한 건설사들은 공사비 수령 여부와 관계없이 공사를 기한 내에 모두 완료해야 한다"고 설명했다.

서희건설의 자본총액 대비 채무보증잔액 비율은 781%로 대형 건설사와 비교해도 높은 수준이다. 대우건설 320%, 현대건설 50%, GS건설 310%, 대림산업 43% 등을 각각 유지하고 있다.

신용평가업계에서 건설사의 채무보증잔액이 적정 수준인지를 판단하는 수치는 우발채무를 포함한 조정 부채비율이다. 건설사의 채무보증잔액(우발채무)에 차입금을 더한 뒤 이를 자본총계로 나눈다.

서희건설의 경우 단기차입금 197억 원, 장기차입금 867억 원 등 차입금 총계가 1064억 원이다. 여기에 채무보증잔액(1조 7919억 원)을 더한 뒤 자본총액(2293억 원)을 나눌 경우 827.5%가 된다. 대형 건설사의 우발채무를 포함한 조정 부채비율은 대우건설 391%, 현대건설 57%, GS건설 376%, 대림산업 73% 등이다. 서희건설은 이들 건설사보다 최소 2배 이상 높은 셈이다.

◇지역주택조합, 미분양 우려 거의 없어

겉으로 본 서희건설의 재무건전성은 열악해 보이지만 이게 전부가 아니다. 우선 채무보증잔액에는 미사용한도 9976억 원이 포함돼 있다. 이를 제외하면 7943억 원으로 절반 이상이 줄어든다. 우발채무를 포함한 조정 부채비율도 393%로 뚝 떨어진다.

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서희건설의 채무보증 대상인 채무자가 대부분 지역주택조합이라는 점도 감안해야 한다. 광주각화동 지역주택조합(1572억 원), 장전역 지역주택조합(624억 원), 청주금천 지역주택조합(988억 원), 창원제덕 지역주택조합(1027억 원) 등 11곳에 달한다. 지역주택조합은 미분양 우려가 없어 시공사인 서희건설로 리스크가 전이될 가능성이 낮다. 이 때문에 지역주택조합을 대상으로 실시한 지급보증은 우발채무에서 제외시키는 것이 일반적이다.

수분양자를 대상으로 중도금 대출 보증이 대거 이뤄졌다는 점도 고려해야 한다. 김해율하(1222억 원), 구미문성(1497억 원), 김해삼계(1914억 원), 포항오천(924억 원), 광주오포추자(1319억 원), 양산주진동(1096억 원), 등 9곳이다.

IB업계 관계자는 "중도금 대출의 1차적 책임은 수분양자에게 돌아가기 때문에 건설사의 우발채무에는 포함시키지 않는다"며 "시공을 맡은 건설사간 상호 연대보증도 우발채무에서 제외시킨다"고 말했다.

결국 서희건설의 채무보증잔액은 규모는 크지만 실제 현실화될 리스크는 낮다고 볼 수 있다. 서희건설 관계자는 "사업 위험이 높은 사업보다는 미분양 우려가 없고 안정적인 지역주택조합 사업 등에 치중하고 있다"고 말했다.
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