이 기사는 2017년 09월 11일 07:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

개인들의 수분양자 중도금대출 상품 투자는 편법에 편승한 것이라는 그 자체가 이미 리스크다. 개인 중도금대출 상품이 금융회사 대출에 적용되는 정부의 주택담보대출비율(LTV) 규제에서 벗어나기 위한 것이기 때문이다.

오롯이 투자의 관점에서 봐도 무시못할 리스크가 산재해 있다. 우선 대출 대상이 1차적으로(수분양자에게 간접대출) 시행사라는 점에서 차주 리스크가 만만치 않다. 시행사의 경우 대부분 영세한 경우가 많아 제도권에서 금융을 일으키는 게 쉽지 않아 결국 개인들에게 손을 벌리는 경우가 있기 때문이다. 1년 미만의 투자에 10%에 육박하는 고수익이라는 점 자체가 '하이 리스크-하이 리턴'을 의식해야 한다는 뜻이다.

금융권 관계자는 "대형 시행사도 있지만 대부분 시행사는 열악하다"며 "이들에게 자금을 대여하는 것 자체가 리스크다"고 말했다.

물론 담보가 있다는 점은 리스크를 완화시키는 요인이다. 담보는 대부분 분양 수익대금 혹은 아파트나 상가 건물이다. 분양 사업장의 프리미엄이 유지되기만 하면 담보가 있어 투자자금 회수에 문제가 없다. 특히 중도금대출 상품이 대부분 5회와 6회차여서 분양률에 걸맞는 입주가 이뤄지면 순조로운 투자금 회수가 가능하다.

하지만 미입주 리스크를 무시할 수 없다. 중도금대출을 개인 혹은 사모펀드로부터 받는 수분양자들 대부분이 갭투자자일 가능성이 농후하기 때문이다. 중도금 대출을 사채나 사모펀드로 충당한다는 게 바로 분양대금 납입에 문제가 있다는 반증이다. 다주택 갭투자자의 경우 분양 물건의 프리미엄이 사라지거나 전세 세입자가 들어오지 않을 경우 잔금 납부가 불가능해, 입주율이 현저히 떨어질 수도 있다

최악의 경우 미입주, 즉 미분양으로 연결될 경우 담보 가치는 현저히 떨어진다. 미분양이 발생할 경우 할인 분양을 하게 되고 이럴 경우 투자자금 회수률이 낮아진다. 최악의 경우 경매로 넘어갈 경우 회수율도 문제지만 투자자금이 오랫동안 묶일 수도 있다.

증권사 관계자는 "개인들의 중도금 대출 상품은 PF 대주단과 시공사 상환 순위보다 한참 뒤인 경우가 많다"며 "부동산 경기에 이상 조짐이 보일 경우 프리미엄이 사라지고 이렇게 되면 개인들의 투자자금 회수에 차질이 생길 수 있다"고 말했다.

특히 사채자금의 경우 차주 리스크 뿐 아니라 사채자금을 모집책 리스크도 있다. 제도권에서 벗어난 개인들의 모집 자금이어서 최악의 경우 모집책이 자금 유용을 하게 되면 사회적 문제로 확산될 수 있다.

한편 제도권에서 나오고 있는 중도금대출 펀드의 경우 수수료가 1%가 훨씬 넘어 리스크 대비 보수가 높게 책정돼 있다는 비판도 나오고 있다.