이 기사는 2018년 02월 23일 16:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

"정부의 과도한 주택 규제로 프로젝트파이낸싱(PF)을 비롯한 개발 사업이 어려운 상황이다. 시공비, 원재료가격 등의 부담도 크다. 주택 이외 자산군의 포트폴리오 비중이 늘어나는 건 이같은 맥락에서 이해해야 한다."

곽영권 메리츠종금증권 구조화금융사업본부 상무(사진)는 23일 서울 플라자호텔에서 열린 '2018 더벨 크레딧 포럼(thebell Credit Forum)'에서 '부동산 PF 시장 전망과 효율적 리스크 관리 방안'에 대해 발표했다. 그는 부동산 개발 시장 현황과 투자 트렌드를 중심으로 설명했다.

현 정부의 부동산 정책은 규제 일변도로 향하고 있다. 전매제한기간 및 재건축 규제가 강화됐으며 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 문턱도 높아졌다. 2018년부터 효력이 발생한 '8.2 부동산 대책'은 다주택자들을 옥죄는 제도로 평가받고 있다.

곽 상무는 지나친 규제 중심의 정책 기조에 우려를 표했다. 그는 "시장은 수요공급 원칙에 의해 굴러가기 때문에 규제일변도로 해결가능하는 데는 한계가 있다"라며 "현재 상황에서 PF, 개발사업자들이 주택분양 시장을 제고할 방법은 제한적"이라고 분석했다.

23일 오전 서울 중구 더플라자호텔에서 열린 2018 thebell Credit Forum에서 '부동산 PF 시장 전망과 효율적 리스크 관리 방안'을 주제로 곽영권 메리츠종금증권 구조화금융사업본부 상무가 발표하고 있다.

개발 사업이 어려운 제2의 이유는 비용부담이다. 토지가격은 한국토지주택공사(LH공사)가 택지공급을 줄이면서 급등하기 시작했다. 전체 비용의 30~40% 정도인 시공비 부담도 커지고 있어 디벨로퍼 수익성이 악화되고 있다. 과거 아파트와 상업시설 개발사업수익률은 각각 9~10%, 17~24% 정도였다. 하지만 시공비 부담이 늘어나면서 수익률이 아파트 7~8%, 상업시설 14~16%까지 하락했다는 게 곽 상무의 설명이다.

그는 "원재료가격이 상승하면서 시공사들의 부담이 적게는 5~10%, 많게는 15~20%까지 상승하고 있다"라며 "토지비, 금융비, 시공비 모두 인상되고 있어 개발 및 PF 사업을 해나가기 어려운 상황"이라고 말했다.

곽 상무는 투자 포트폴리오 변화도 이런 맥락에서 봐야한다고 강조했다. 주요 증권사들은 국내 부동산을 넘어 선박, 항공기, 탄광 등 대체투자 영역을 확장해가고 있다. 메리츠종금증권의 경우 전체 PF 사업 중 주택 부문 비율은 과거 40%였으나 현재 10%까지 줄어들었다. 지난해 3월에는 독일 전자상거래 업체 '잘란도(Zalando)'의 베를린 사옥을 인수하는 등 유럽 우량 부동산 발굴에도 적극 나서고 있다.

그는 "최근 1~2년 사이 증권사들은 마스터리스 계약이 체결된 미국 부동산과 영국 우량 물건에 적극적이었다"라며 "부동산 포트폴리오 트렌드가 주택 위주에서 상업용·수익성 부동산으로 바뀌고 있는 것도 포인트"라고 말했다.