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롯데건설, 높아진 주택비중 '미분양 경고등' [금융위기10년, 기로에 선 건설사]②완판행진 아파트, 올 들어 적체 발생..."미입주 리스크 주목해야"

이승우 기자공개 2018-08-14 09:26:00

[편집자주]

2018년은 글로벌 금융위기가 발생한 지 10년째 되는 해다. 지난 2008년 건설업계는 혼란의 연속이었다. 미분양 가구 수가 10만을 넘어서며 건설사별로 유동성 위기에 봉착했고, 결국 수많은 건설사들이 무너졌다. 최근 들어 다시 위기가 반복될 수 있다는 경고등이 켜지고 있다. 지방을 중심으로 미분양 가구 수가 빠른 속도로 늘어나고 있기 때문이다. 값비싼 수업료를 치른 건설사들은 10년이 흐른 지금, 어떻게 변했을까. 더벨은 지난 10년간 건설사들의 진화 과정, 그리고 현재의 상황을 점검해본다.

이 기사는 2018년 08월 09일 10:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지난해 롯데건설 매출의 절반 이상은 주택사업에서 발생했다. 2014년까지 20%대에 머물렀던 주택사업 비중은 최근 3년 새 급격하게 늘어났다. 수주잔고 기준으로 봐도 주택 사업 비중은 절대적이다. 그동안 주택사업으로 좋은 성과를 냈고 앞으로도 그럴 가능성이 높다는 뜻이다.

하지만 비중이 너무 커진 주택사업에 대한 경고음이 조금씩 나오고 있다. 완판 행진을 이어가던 롯데건설 아파트 사업장에서 미분양이 발생하기 시작했다. 입주 물량이 쏟아질 것으로 예상되고 있는 내년과 내후년에 기존 분양 아파트의 입주 시점이 몰려 있다는 점도 우려되는 대목이다.

◇주택사업 비중 급증...운전자본 부담

올 3월말 현재 롯데건설의 주택사업 매출은 전체 매출중 51.42%를 차지한다. 롯데건설 주택사업 비중은 지난해 처음으로 50%를 넘어섰고 작년말 기준으로 53%를 기록했다. 2016년까지만 해도 주택 비중이 30%대에 머물렀으나 지난 몇년동안 부동산 경기가 상승세를 타면서 롯데건설도 전략적으로 비중을 늘린 것으로 해석된다.
롯데건설 공종별 매출

롯데건설 주택사업은 자체사업과 더불어 재개발·재건축 사업을 포함하고 있다. 오피스와 상가 빌딩 등에 대한 사업은 건축 사업으로 분류하고 있다. 건축 사업 비중은 올 3월말 23%를 기록했다. 건축 비중은 지난 2016년까지 30%를 상회하고 있었다. 하지만 롯데건설이 주택 사업에 적극 나서면서 건축을 비롯한 토목과 플랜트 비중이 상대적으로 급격하게 줄었다.

최근 들어 과도하게 늘린 롯데건설의 주택사업에 대한 우려가 조금씩 나오고 있다. 지금까지는 좋았지만 향후 부동산 경기가 꺾이게 되면 실적은 물론이고 유동성에 큰 타격을 줄 수 있다는 분석이다.

금융권 관계자는 "롯데건설의 주택사업 분양률은 100%에 가까워 성공적이지만 최근 부동산 경기가 하강국면에 진입하고 있다는 분석이 나오고 있다는 점을 감안할 때 주택사업에 대한 의존도 심화는 사업 가변성 확대로 이어져 사업안정성 측면에서 부담요인이다"고 지적했다.

롯데건설 운전자본

실제 롯데건설의 매출채권이 급증하면서 운전자본 부담이 늘어날 조짐을 보이고 있다. 작년말 매출채권과 재고자산 등을 포함한 롯데건설의 운전자본은 1조5379억원을 기록했다. 규모도 규모지만 꾸준히 하락하던 추세가 반등했다는 점에서 주목할 필요가 있다.

그동안 롯데건설 아파트 분양률이 높아 큰 영향이 없었으나 앞으로 미분양 발생시, 혹은 미입주가 생길 경우 매출채권은 미수로 남게 된다. 미분양 아파트는 재고자산으로 전환되면서 장사는 잘 했지만 결과적으로 손에 쥐는 현금이 없게 될 수도 있다는 뜻이다.

한기평 관계자는 "그동안 진행한 주택사업의 성과가 좋아서 자금이 묶일 일은 없었으나 입주가 되지 않을 경우 유동성에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

◇미분양 사업장 발생 시작...지방 PF 사업 비중 높아

올해 3월말 현재 롯데건설 PF 보증금액은 2조2926억원이다. 이 보증금액에는 자체 분양사업과 더불어 재건축 재개발 사업이 모두 포함돼 있다.

롯데간설 지급보증 현황

작년말 기준 진행중인 주택사업 평균 분양률은 100%였다. 기존 용인 신동백 등 준공후 미분양 사업장이 있기는 하지만 지난해 분양된 사업장은 대부분 완판행진을 했다.

하지만 올해 들어 이상징후가 포착되고 있다. 재개발 사업인 창원 회원구 사업장에서 대규모 미분양이 발생한 것. 6월말 현재 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받은 일반분양 세대 545세대중 498가구에서 미분양이 발생했다. 세대당 분양금액이 대략 3억원이라고 가정할 경우 1500억원에 달하는 큰 규모다. 더불어 충북 청주시 지역주택조합 아파트 사업 역시 일반분양분 572세대중 133세대가 미분양인 것으로 파악됐다. 물론 이 두 사업장 모두 재개발 혹은 재건축 사업으로 자체 사업은 아니지만 조합에 실행한 사업비 대출 등으로 인해 롯데건설의 유동성이 일시적으로 잠길 수도 있다.

롯데건설 지급보증 상위 10개 사업장
단위: 백만원

기존 100% 분양 사업장에 대해서도 안심할 수만은 없다. 입주로 이어지지 않을 경우 롯데건설 자금 사정에 타격을 줄 수 있다. 한국기업평가에 따르면 작년말 기준 진행중인 주택사업의 44%인 1만4000세대가 내년 입주, 나머지 세대 대부분이 2019년 입주 예정이다. 대규모 미분양이 발생한 창원 회원 롯데캐슬도 당초 계획대로라면 2020년 7월 입주 예정이다.

특히 롯데건설이 지급보증한 사업장 중 서울을 제외한 지방 지역의 비중이 높다는 점도 우려할 만한 대목이다. 3월말 현재 롯데건설 지급보증 상위 10개 사업장중 서울을 제외한 사업장의 보증 비율은 80%를 넘는다. 직접 토지매입까지 나서는 자체 사업 역시 지방에 집중돼 있다.

금융권 관계자는 "롯데건설의 일부 주택사업은 주택도시보증공사가 관리하는 미분양 관리지역에 포함돼 있다"며 "주택 경기 하락 국면 진입에 따른 입주 지연과 미입주 위험에 대한 노출도가 커지고 있다"고 분석했다.

롯데건설 자체사업장
@3월말 현재
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