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경쟁 몰랐던 '차입형 토지신탁', 추가 면허 가능성 금융위, 내달 부동산신탁 인가안 발표…"당장 내주기 어려울 것" 관측도

원충희 기자공개 2018-09-27 10:48:51

이 기사는 2018년 09월 26일 13:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

정부의 금융업 인가정책 자문기구인 '금융산업 경쟁도평가위원회(이하 평가위)'가 부동산신탁업의 경쟁도가 약하다며 진입문턱을 낮출 필요가 있다고 제언했다. 특히 차입형 토지신탁은 금융업권 중 가장 경쟁도가 낮아 신규진입을 통한 경쟁촉진이 필요하다는 판단이다. 금융당국이 부동산신탁업의 노른자인 차입형 토지신탁까지 문을 열어 줄지 관심이 쏠린다.

금융위원회가 외부전문가 11인으로 꾸린 평가위는 지난 7월부터 진행하던 '보험·부동산신탁업 경쟁도 평가'의 결과를 26일 발표했다. 전문기관의 연구용역 보고서를 토대로 평가위가 4차례 회의를 거쳐 경쟁도를 평가했으며 이 과정에서 업계의견도 청취했다. 이번 평가결과는 금융위가 추진 중인 금융업 진입규제 개편안에 반영된다.

이번 평가결과의 요지는 부동산신탁업이 경쟁이 충분치 않은 시장이며 수익성·건전성 측면에서 경쟁도 제고를 위한 진입정책 운용이 필요하다는 것이다. 타 금융업권의 경우 수익성 및 경쟁에 필요한 자본규모 등을 고려해 경쟁이 자연스레 제한된 반면 부동산신탁업은 높은 수익성과 그에 따른 신규진입 수요에도 불구, 인가제약 등으로 경쟁구도가 제한돼 왔다는 시각이다.

특히 차입형 토지신탁은 금융업권 중 가장 낮은 경쟁도를 보이고 있어 신규진입을 통한 경쟁촉진이 필요하다고 제언했다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 지주(地主)로부터 토지를 수탁 받아 공사비 등을 자체 조달해 부동산을 개발하는 방식이다. 금융기관 의존도가 낮아 위험도가 크지만 수익성은 높다.

차입형 토지신탁 경쟁도
*HHI : 시장집중도를 판단하는 대표적 지수, 美 법무부·공정위 등에서 활용

이런 요인들로 인해 국내 11개 부동산신탁사들은 대부분 차입형 토지신탁 사업을 영위 중이다. 4~5년 전만 해도 한국자산신탁과 한국토지신탁 등 대형사의 전유물이었으나 이제는 중소형 신탁사들 또한 이 시장에 발 담그고 있다. 은행지주 소속인 KB부동산신탁, 하나자산신탁도 예외는 아니다.

그만큼 부동산신탁사의 수익에 미치는 영향이 크다. 금융감독원에 따르면 올 상반기 부동산신탁사의 영업수익은 5889억원, 이 가운데 차입형 토지신탁 보수가 2206억원(37.5%)에 달하고 있다. 관리형 토지신탁의 보수는 839억원에 불과하다. 차입형 토지신탁이 시장의 노른자인 셈이다. 통상적으로 관리형 신탁보수가 1억원 정도라면 차입형 토지신탁은 50억~100억원에 이른다고 한다.

다만 금융위가 차입형 토지신탁 문턱을 낮춰 줄지는 미지수다. 평가위의 결과물은 자문의견일 뿐 인허가 결정권은 금융위가 쥐고 있다. 부동산신탁사 신규인가 추진방안은 오는 10월 중 발표될 예정이다.

그간 금융위는 부동산신탁업 인가를 내주더라도 차입형 토지신탁 업무는 일정기간 제한해 왔다. 자금조달과 사업 수행능력이 충분히 뒷받침돼야 영위할 수 있기 때문이다. 대형사로 분류되는 한국토지신탁과 한국자산신탁은 2010년 민영화 후 차입형 토지신탁 인가를 받는데 각각 1년, 4년 정도가 걸렸다. 2009년에 신탁업 본인가를 취득한 무궁화신탁 역시 2014년에야 차입형 토지신탁 업무를 허락받을 수 있었다.

이런 경향을 감안하면 당장 차입형 토지신탁 추가인가를 내주기 어려울 것이라는 게 금융권의 관측이다. 당분간은 은행, 증권사 등이 관심을 보이는 관리형 신탁에 신규인가가 집중될 가능성이 크다는 전망이다.

아울러 지방의 차입형 토지신탁 사업장에 미분양이 늘고 있다는 점도 주목할 만한 대목이다. 부동산신탁사의 재무건전성은 양호하지만 부채비율이 점차 올라가는 등 위험조짐이 나타나고 있다는 전언이다.
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