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부동산 소유권 이전방식에 따른 세금과 규제 [WM라운지]

박주남 로앤텍스파트너스 대표세무사공개 2018-10-22 08:02:14

이 기사는 2018년 10월 18일 14:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

'미래를 결정하는 다섯 가지 질문'이라는 책이 있다. 세계가 지금 거대한 전환점에 서 있으니 질문을 던져보려한다. 지금 무슨 일이 진행되고 있는가, 우리에게 어떤 일이 일어나려 하는가, 우리가 살아가는 바로 이 순간은 대체 무엇인가, 특정한 역사적 순간에 우리는 누구인가. 우리는 그 어느때보다 '지적인 부지런함'을 갖춰야하는 시기를 살고 있다.

부동산 소유권을 이전하는 방법은 매매, 상속, 증여 등 다양하다. 세대 간 부를 이전하는 데 있어 자산이전방법에 따른 세금체계를 이해하면 과중한 세금부담을 줄일 수 있다.

무상이전 방식인 증여와 유상이전 방식인 양도를 비교하자면 증여는 증여재산공제를 적용해 과세표준을 산출하고, 양도는 취득가액을 차감해 과세표준을 산출한다. 증여세율은 10~50%이고, 양도소득세는 6~42%(보유기간이 1년 미만이면 원칙적으로 50%, 1~2년 미만이면 40%를 적용하되 주택은 1년 미만이면 40%, 1~2년 미만이면 누진세율)이 적용된다.

증여와 양도를 결합한 방식인 부담부 증여를 이용하면 절세에 많은 도움을 받을 수 있다. 실무적으로 자산이전 의사결정시 양도, 증여(순수·부담부), 상속으로 거래방식을 구분해 세부담을 고려하고 사후관리 등 규제가 있는지 여부를 함께 검토하고 있다.

주의할 점은 부모와 자녀 사이에 매매거래를 하는 경우에는 대가관계가 명백해야 한다는 것이다. 대가관계가 명백하다는 건 경매나 공매, 신고한 소득금액 또는 상속·수증재산의 가액 등으로 실제 유상양도라는 사실이 입증되어야 한다는 뜻이다. 그렇지 않으면 가족 간의 양도는 증여로 간주돼 양도소득세가 아닌 증여세가 과세된다.

또한 자녀가 부동산이나 주식 등 금융자산을 취득할 때 자금출처조사가 진행될 수 있다. 자금출처조사란 어떤 사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업·나이·세금납부·재산상태 등을 고려해 이뤄진다. 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우, 관할 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하는데 증빙을 갖추지 못하면 다른 이로부터 증여를 받은 것으로 보고 증여세를 추징하는 것을 말한다.

자금출처조사 대상자는 상속및증여세사무처리 규정 제29조에 따라 선정한다. 모든 경우마다 다 하는 것은 아니며 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세된다.

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취득자금의 80% 이상을 소명하지 않으면 취득자금에서 소명금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 추정하고 있으므로 자료는 최대한 갖추어서 과세당국에 제출해야 한다. 참고로 자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류는 다음과 같다.

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박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표


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