이 기사는 2018년 10월 31일 13:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁사들의 조달 규모가 커지고 있고 방식도 다양해 지고 있다. 은행 비중이 높았던 차입처를 회사채나 기업어음(CP) 등 시장성 조달로 확대하는 모습이 역력하다. 차입형신탁 관련 자금 수요가 늘어나고 있는 가운데 은행들의 부동산 익스포져 축소와도 연관됐을 것으로 추측된다.

31일 관련업계에 따르면 한국토지신탁은 최근 500억원 규모의 기업어음(CP)을 발행했다. 상반기말 기준 CP 잔액이 300억원이었던 것을 감안하면 현재 잔액은 800억원으로 늘어났다.


한국토지신탁의 CP 비중은 점진적으로 증가 추세다. 작년말에는 CP 잔액이 없었고 올 상반기중 한국투자증권을 대상으로 300억원 규모의 CP를 발행했다. 이달 발행으로 하반기에도 500억원을 더 늘렸다.

한국토지신탁은 은행 차입을 줄이면서 자연스럽게 시장성 조달로 대체하는 것으로 보인다. CP를 포함해 한국토지신탁의 시장성 조달(회사채 포함) 잔액은 4600억원 가량으로 은행 차입 500억원에 비해 월등하게 높다. 반면 은행 차입은 작년말 대비 200억원 가량 줄었다.

CP를 포함한 시장성 조달이 늘어나는 건 조달 전략 다변화 차원도 있겠지만 급증한 차입형신탁 사업과도 무관하지 않을 것으로 보인다. 미분양 혹은 미입주가 늘어날수록 단기자금에 대한 수요가 증가할 수 있기 때문이다. 은행 차입이나 회사채보다 낮은 금리에 단기로 자금을 굴릴 수 있는 수단으로 CP 만한 게 없다.

신탁사 관계자는 "자금에 꼬리표가 붙어 있지는 않지만 미분양 사업장에서 3개월 혹은 6개월 CP 단기자금으로 융통하면서 분양률이 진전되면 이를 조금씩 조금씩 줄여나가는 전략도 나쁘지 않다"고 말했다.


차입형신탁 관련 부담이 늘어나면서 차입금 규모가 대폭 늘어난 곳도 있다. 대표적인 곳이 바로 한국자산신탁이다. 한국자산신탁 역시 회사채 발행을 통해 690억원 정도를 조달하고 있고 은행 대출을 통해 1395억원을 쓰고 있다. 은행 대출은 작년말 746억원이었다는 걸 감안하면 올해 들어 거의 두배 수준으로 늘었다. 실제 한국자산신탁의 신탁계정대 대출은 2010년 237억원에 불과했지만 지난해 5000억원을 돌파했다. 올해 들어서도 6000억원을 넘어섰다.

금융권 관계자는 "차입형신탁은 신탁사의 대여금 증가가 필수적으로 동반되는데 미분양 혹은 준공이 늦어질수록 신탁사의 차입 증가등 재무부담을 가중시킨다"고 말했다.

시장성 조달 확대는 향후 은행권의 부동산 익스포져 축소와 무관하지도 않다는 해석도 나온다. 개인의 주택담보대출을 비롯해 기관들의 부동산 관련 대출까지 추가 확대에 신중을 기하고 있기 때문이다.

신용평가사 관계자는 "신탁사들의 조달 수단이 과거에 비해 급격한 변화는 아니지만 조달 수요가 확대되는 건 확실하다"며 "차입형 신탁 사업에서 자금 회수가 어떻게 진행되는지 지속적으로 살펴봐야 한다"고 말했다.