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스테이트타워남산 내달 본입찰…관건은 '공실률' 법무법인 세종 이전으로 공실 40% 발생

박시은 기자공개 2018-11-19 08:57:58

이 기사는 2018년 11월 16일 18:22 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

스테이트타워남산 매각 입찰이 다음달 5일 진행된다. 매도자 측은 존스랑라살르(JLL)와 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield)를 매각자문사로 두고 잠재투자자를 물색하고 있다.

16일 부동산업계에 따르면 스테이트타워남산 매각을 추진 중인 CBRE글로벌인베스터자산운용과 아부다비투자청(ADIA)은 다음달 5일을 입찰 마감일로 결정했다. 이번 매각은 제한적 경쟁입찰로 진행되고 있다. JLL과 쿠시먼은 지난달 10여 곳의 잠재 투자자들에 매물의 상세내용을 담은 티저레터를 배포했다.

이번 매각은 국내투자자 보다는 해외투자자들의 참여도가 높을 것으로 관측된다. 종각역 센트로폴리스 빌딩을 1조1200억원에 인수하며 국내 오피스빌딩 최고가를 기록, 업계 이목을 끌었던 영국계 M&G리얼이스테이트도 이번 매각에 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 국내에선 이지스자산운용과 코람코자산신탁 등이 예상 응찰후보로 거론된다. 관건은 역시 매도자의 희망가격과 건물의 공실률이다.

◇매도자 희망가 6000억 육박…현실화 가능성은 낮아

우선 매도자 측은 3.3㎡(평)당 3000만원 가까운 가격을 원하는 것으로 알려진다. 스테이트타워남산의 연면적(6만6799㎡)을 감안하면, 빌딩에 대한 매도자 희망가는 6000억원 수준이란 얘기가 된다.

다만 국내 오피스빌딩 중 평당 최고가를 기록했던 삼성물산 서초사옥의 평당가격이 3050만원 수준이었던 점을 감안하면 매도자 희망가가 현실화될 가능성은 낮다는 게 업계 중론이다.

스테이트타워남산은 핵심 업무지구(CBD)에서 다소 떨어진 회현역 근처에 자리하고 있다. 다소 불리한 지리적 위치와 입주사 중 한 곳인 법무법인 세종의 이전으로 확대될 공실률 이슈가 높은 가격을 받아내는 데 걸림돌로 작용할 가능성이 높다. 세종은 내년 2월 광화문 디타워로 이전할 예정이다.

◇세종 이전 후 공실률 40% 발생…국내 투자자 관심 적어

현재 스테이트타워남산에는 세종 외에 한국투자공사(KIC)와 BNP파리바은행·증권, 베인앤컴퍼니, BMW코리아, 리치몬트코리아 등이 임차인으로 들어가 있다.

오피스 공간으로 활용 중인 곳은 2층~24층인데 이중 4층과 14층은 사용하고 있지 않다. 세종은 빌딩의 3층과 5층~11층을 사용하고 있는 우량 임차인이다. 세종이 디타워로 이전하게 되면 건물 공실률은 단번에 40%로 확대된다. 국내 투자자들은 도심권역에 위치한 낮은 공실률의 안정적 자산을 선호하는 경향이 있다. 이번 입찰에 국내 투자자들보단 해외 투자자들의 관심도가 높은 이유다.

업계에서 예상하는 가격은 최대 5600억원 수준이다. 3.3㎡당 2700만원이 책정된 값이다. 2015년 CBRE자산운용과 ADIA가 매입할 당시 적용된 3.3㎡당 가격은 2493만원이었다.

매도자 측은 내달 5일 인수의향서를 접수받은 후 우선협상대상자 선정과 실사 등을 거쳐 올해 안에 매매계약을 체결한다는 계획이다.

스테이트타워남산은 지난 2011년 준공됐다. 지하 6층~지상 14층 규모로 연면적은 6만6799㎡다. CBRE와 ADIA는 2015년 신한BNP파리바자산운용으로부터 5030억원에 스테이트타워남산을 사들였다. 당시 ADIA의 첫 국내 부동산 투자로 이목을 끌었다.
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