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잠실 '삼성SDS타워' 투자 사모펀드 등장 NH투자증권 판매…만기 5년·목표수익률 연 5.63%

이민호 기자공개 2019-01-15 10:20:20

이 기사는 2019년 01월 14일 14:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

서울 송파구 삼성SDS타워에 투자하는 부동산펀드가 개인투자 상품으로 나온다. NH투자증권은 AIP자산운용이 이달말 설정하는 사모펀드에 투자할 고객을 모집할 계획이다. 5년 동안 매년 5%가 넘는 수준의 수익률이 기대돼 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

14일 금융투자업계에 따르면 NH투자증권은 'AIP KR GREEN 전문투자형 사모부동산신탁 1호(가칭)'의 투자자를 모집할 예정이다. 총 모집예정 규모는 205억 원이다.

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서울 송파구 GBD 확장권역(잠실업무지구)에 위치한 삼성SDS타워 전경

이 펀드는 '삼성SRA사모부동산투자신탁제4호'로부터 삼성SDS타워를 매입하는 '유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호'의 수익증권에 투자한다.

삼성SDS타워 매입에 필요한 자금은 부동산 매입금액(6280억 원)과 부대비용을 포함해 총 6775억원 수준이다. 유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호는 임대보증금을 매매대금에서 상계한 후 담보대출(3880억 원)과 수익증권(2700억 원) 발행으로 자금을 조달할 계획이다.

NH투자증권은 이 중 205억 원어치 수익증권에 투자할 개인, 법인, 기관투자자를 모집한다. 최소가입금액은 조만간 모잡방식이 결정되면 정해질 예정이다. 선착순 방식을 선택할 경우 4억원 수준이 예상되고, 본부별 배정방식을 선택할 경우 1억 원 수준이 전망된다. 투자 예정기간은 최대 5년(60개월)이며, 목표수익률은 매각차익을 제외하고 연 5.63%(보수 차감 후 기준) 수준이다. 투자자들은 6개월마다 분배금(현금배당)을 지급받는다.

서울 송파구 올림픽로 35길 125에 위치한 삼성SDS타워는 GBD(잠실업무지구) 확장권역 소재 프라임급 오피스다. 지상 30층 및 지하 7층 규모로, 2014년 준공 이후 삼성SDS가 전체 면적 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 건폐율은 36.09%, 용적률은 799.96%다.

임차인인 삼성SDS의 임대차계약 해지로 공실이 발생할 위험이 존재한다. 또 임대차계약이 만료되면 삼성SDS가 다른 빌딩으로 사옥을 이전할 수도 있다.

하지만 삼성SDS는 2024년 6월 말까지 장기 임대차계약을 맺고 있고 임대차계약 해지 시 임대료 30개월분 한도로 위약벌도 발생한다. 여기에 임대료를 매년 최소 3% 인상하는 조건이 포함돼있다. 이 때문에 펀드 운용기간 동안 안정적인 임대수익을 창출할 수 있고 향후 자산가치 상승으로 원활한 엑시트도 가능하다는 것이 업계의 시각이다.

금융투자업계 관계자는 "삼성SDS타워는 대중교통 접근성이 뛰어나고 넓은 전용면적과 높은 층고를 보유해 대형 임차인이 선호할 만한 조건을 갖추고 있다"며 "우량한 임차인이 장기계약을 맺고 있어 안정적인 수익을 달성할 수 있을 것"이라고 설명했다.
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