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한투운용, '홀리데이호텔' 매각수익 절반 뚝 '양도차익+이자수익' 102억, IRR 목표 8% 밑도는 3%대

이명관 기자공개 2019-07-09 14:39:34

이 기사는 2019년 07월 08일 16:04 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용(이하 한국투자운용)이 6년 전 투자한 비즈니스호텔 '홀리데이인익스프레스(Holiday Inn Express, 이하 홀리데이)' 매각을 통해 100억원 수준의 투자 이익을 실현한 것으로 나타났다. 연환산 수익률(IRR)로 보면 3%대 해당한다. 목표 수익률은 달성하지 못했다. 펀드 설정 당시 한국투자운용은 연간 수익률 8%를 목표로 했다.

8일 부동산업계에 따르면 한국투자운용은 펀드를 통해 보유 중인 서울시 중구 소재 비즈니스호텔인 홀리데이를 매각을 마무리 지었다. 매수자는 싱가포르 업체인 비즈센트레 캐피탈(Bizcentre Capital)로 거래금액은 590억원이다.

홀리데이는 서울시 중구 을지로2가에 자리하고 있다. 2015년 4월 개관한 홀리데이는 대지면적 976.6㎡에 연면적 9973.62㎡, 지하 4층~지상 15층, 224실 규모다. 연면적 기준 3.3㎡당 1952만원 선에서 거래금액이 책정된 셈이다.

이번 매각은 호텔 개관 이후 4년여 만에 이뤄졌다. 홀리데이가 개발되기 시작한 것은 2013년이다. 당시 한국투자운용이 선도매매 형태로 참여했다. 선도매매는 호텔 개발 사업을 위한 사업비를 선제적으로 대출해주고, 준공 시 호텔 소유권을 넘겨받는 구조다.

이후 시공을 맡은 대림산업이 호텔 준공을 마친 2015년 4월 한국투자운용은 홀리데이의 소유권을 넘겨받았다. 당시 호텔 매매가는 522억원이었다. 한국투자운용은 호텔 운영을 위해 대림산업의 호텔 자회사인 오라관광과 15년간 책임임대차(마스터리스) 계약을 맺었다.

이후 오라관광은 글로벌 호텔체인인 IHG(인터콘티넨탈호텔그룹)의 비즈니스호텔 브랜드 홀리데이를 들여왔다. 하지만 이후 예상과 달리 적자가 지속됐고 매각에 나선 것으로 보인다.

한국투자운용은 이번 비즈니스호텔 거래를 통해 총 102억원 투자이익을 실현한 것으로 보인다. 매각 차익은 68억원으로 단순 멀티플로 보면 1.13배에 해당한다. 여기에 호텔 개발 과정에서 실행된 대출에 대한 이자수익도 발생했다.

한국투자운용은 호텔에 투자하기 위해 '한국투자사모비즈니스호텔부동산투자신탁'을 조성했다. 이 펀드에는 군인공제회가 281억원 가량을 투자했다. 한국투자운용은 펀드를 통해 2013년부터 2014년까지 호텔개발비를 충당하기 위해 총 294억원을 대출했다.

세부적으로 보면 2013년 67억원, 이듬해인 2014년 추가로 227억원을 빌려줬다. 금리는 8%로 책정됐다. 2015년 4월 준공 이전까지 발생한 이자는 34억원 수준이다.

2013년 펀드가 조성된 이후 대출이자와 매각차익을 고려한 총 투자이익 102억원으로 연환산 수익률(IRR)을 기준으로 보면 3.2%에 해당하는 액수다. 이는 펀드 설정 당시 한국투자운용이 설정한 목표수익률 8%보다 4.8%포인트 낮은 수준이다.

부동산업계 관계자는 "중국인 관광객이 줄면서 호텔 이익이 줄어들었다"며 "예상과 달리 적자가 났고 이번 호텔 매매 가격도 생각보다 낮은 수준에서 형성됐다"고 말했다.

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