이 기사는 2019년 08월 23일 11:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 처음으로 일본 부동산펀드를 공모로 선보인다. 하나대체투자자산운용은 지금껏 일본 부동산 투자 상품은 사모펀드로 출시해왔으나 최근 공모펀드 시장에서 일본 부동산 상품이 인기를 끌면서 이번 상품을 공모로 출시한 것으로 보인다.

23일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 '하나대체투자일본부동산투자신탁1호[파생형]'을 출시했다. 신한은행, IBK투자증권 , 유진투자증권을 통해 투자자를 모을 예정이다. 모집 예정 금액은 495억원이다. 최소 가입금액은 판매사별로 상이하다.

펀드는 일본 홋카이도 삿포로시에 위치한 '아실 삿포로(ASIL SAPPORO)' 건물을 보유한 신탁 수익증권에 투자할 예정이다. 해당 부동산에서 발생하는 임대료 등 수익을 3개월 단위로 투자자에게 분배할 계획이다.

하나대체투자자산운용은 펀드 수익률을 제고하기 위해 직접 건물 매입 대신 신탁 수익증권 투자 방식을 택했다. GK라 불리는 일본 합동회사(Godo Kaisha)를 통해 투자하면 이익분배금에 대한 과세가 공제되기 때문에 수익률을 높일 수 있다.

GK는 미국의 유한책임회사(LLC)같은 특수목적회사(SPC)의 일종이다. 하나대체투자일본부동산1호펀드는 GK와 이익 분배 계약을 체결하고 부동산에서 발생하는 소득을 배분받는다. GK가 기존과 상이한 방식으로 사업을 진행하려면 하나대체투자일본부동산1호펀드의 승인이 필요하기 때문에 자발적인 부동산 처분이나 임대차 계약 변경 등이 불가능한 구조다.

펀드가 투자하는 아실 삿포로 부동산의 매입비용은 1320억원가량이다. 이 가운데 38%정도인 495억원을 펀드를 통해 조달할 예정이다. 나머지 금액은 부동산 담보 대출을 통해 충당한다. 일본의 시중은행과 캐피탈사를 통해 각각 선순위 775억원, 148억원을 조다할 계획이다. 여기에 실사 비용 등 매입 부대비용을 포함하면 부동산 매입에 필요한 비용은 1419억원가량으로 추산된다.

아실삿포로 부동산에는 호텔 등 숙박시설과 음식점이 들어서 있다. 일본의 체인 호텔인 루트인 호텔이 5층부터 15층을 사용한다. 전체 면적의 60%정도로 매달 2억6400만원 (2323만엔)상당의 임차료를 지급한다. 잔여 임차기간은 11년이다. 지하1층부터 4층까지는 캡슐호텔과 음식점 등이 들어서 있다. 캡슐호텔은 4층 한층만을 사용하는데 매달 4700만원 가량의 임차료를 지급하며 13년간 임차계약을 맺고 있다.

다만 루트인 호텔과 캡슐호텔 장기임차를 제외하면 나머지 임차인이 최소 2년에서 최대 20년까지 임차계약을 맺고 있어 운용 기간 내 일부 공실이 발생할 가능성은 남아있다. 하나대체투자자산운용은 펀드 목표 운용기간인 4년 내 2개 임차인의 계약이 만료되기 때문에 신규 임차인을 물색하거나 계약 갱신을 협상 중이다.

하나대체투자자산운용은 만기 3년전부터 매각을 추진한다는 방침이다. 부동산 경기 변화에 대응하면서 최적가에 부동산을 매각해 매각손실을 줄인다는 목표다. 부동산 매각 비용이 1447억원을 넘길 경우 부대비용을 포함해 매각손실이 발생하지 않을 것으로 보고 있다.

하나대체투자자산운용이 일본 부동산펀드를 공모로 선보인건 이번이 처음이다. 지난해 11월 일본 도쿄도 하치오지시 지역의 전기 양판점 건물에 투자하는 '하나대체투자형사모투자신탁90호'를 사모펀드로 출시하는 등 사모상품 출시를 이어왔다. 올해 상반기 일본 부동산펀드가 각광을 받으면서 사모펀드 대신 공모펀드로 출시 전략을 변경한 것으로 보인다.

올해 상반기 국내 부동산펀드 시장에서는 일본부동산펀드가 인기를 끌었다. 지난 5월과 6월 각각 대신자산운용, 한국투자신탁운용 등이 일본 부동산펀드를 출시해 흥행에 성공했다. 펀드를 내놓자마자 투자자가 몰리면서 단기간 펀드 설정을 마친 바 있다. 2020년 도쿄올림픽을 앞두고 일본 부동산 시장이 활황을 맞이하고 있는 점이 인기의 비결로 꼽힌다.