이 기사는 2019년 10월 25일 08:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

마일스톤자산운용이 '전주타워 복합개발사업' 시행사에 브릿지론을 제공하는 펀드의 안전 장치에도 관심이 쏠린다. 마일스톤자산운용은 대출금에 대한 담보력을 여유있는 수준으로 설정하고 차주사 대표이사의 개인 연대보증 등 채권보전 장치도 마련한 것으로 알려졌다. 다만 현재 공업용지인 사업부지를 상업용지로 용도변경해야 착공이 가능한 점은 라스크 요인이다.

마일스톤자산운용이 605억원 규모 '마일스톤전문투자형사모투자신탁9호(가칭)' 펀드의 설정예정일은 다음달 7일이다. 이 펀드는 전주타워 복합개발사업 시행사 ㈜자광에 본프로젝트파이낸싱(본PF) 조달 전 브릿지론을 제공할 목적으로 설정된다.


㈜자광은 총 2430억원 수준의 브릿지론을 조달해 기존 선순위 대출금 상환과 후순위 대출금 연장 등에 이용한다. 금융주관을 맡을 것이 확실시되는 미래에셋대우는 선순위, 중순위, 후순위의 세 개 트랜치로 나눠 자금을 조달할 예정이며 '마일스톤9호'는 이 중 약 1250억원 규모 선순위 대출에 605억원을 투입한다.

㈜자광은 전주타워 복합개발사업 부지인 옛 대한방직 공장부지(전주시 완산구 효자동3가 151번지 일원)를 이번 브릿지론에 대한 담보로 제공한다. ㈜자광은 사업부지 매입을 모두 마친 상태다. 담보력을 따져보면 '마일스톤9호' 자금이 포함되는 선순위 대출 약 1250억원은 담보부지 감정평가액 대비 담보인정비율(LTV) 54% 수준에 해당해 유사 시 회수가능성은 높을 것으로 보고 있다. 이외에도 부동산담보신탁 1순위 우선수익권 확보, 대출기간 이자 전액 유보, 차주사 대표이사의 개인 연대보증, 차주사 주식 근질권 설정 등 채권보전 장치를 설정한 것으로 전해졌다.

전주타워 복합개발사업 부지가 전주시 중심부에 위치해 사업성이 높을 것으로 전망되는 점도 투자매력을 높이는 요인 중 하나다. 전라북도청과 전북지방경찰청 등 공공기관뿐 아니라 다수 공동주택과 인접해있는데다 사업부지에 건설될 전주타워는 지상 430m 높이로 전 세계 타워 중 높이에서 상위 7위에 올라 랜드마크로 부상할 가능성이 높다. 사업부지에 들어설 백화점·쇼핑몰·영화관 등 판매시설에는 현재 복수의 대형 유통업체와 입점을 협의하고 있는 것으로 알려졌다.

다만 현재 일반공업용지인 사업부지를 다음달 예정된 주민공청회를 거쳐 올해 말 2035도시기본계획에 일반상업용지로 변경해야 하는 과정이 남아있다. 토지 용도변경 승인을 얻지 못하면 전주타워 복합개발사업이 계획 중인 전주타워, 호텔, 오피스, 판매시설, 컨벤션센터 등은 개발이 불가능하다. ㈜자광은 사업부지를 일반상업용지로 용도변경할 경우 법정 700%의 용적률 확보가 예상되지만 이를 300%로 축소하고 나머지 400%를 공개공지·공원시설 등 공공 기여시설로 조성할 계획이다.

토지 용도변경 승인을 얻으면 내년 5월로 예상되는 지구단위 계획변경 등 인허가를 거쳐 8월 사업계획 승인을 최종적으로 완료해 본PF 조달과 함께 착공에 들어갈 계획이다. '마일스톤9호'가 본PF 조달금을 상환재원으로 이용하는 만큼 펀드만기일이자 대출만기일인 내년 10월 15일 이전까지 본PF를 조달해야 하는 과제도 남아있다.