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[부동산신탁사 경영분석]신사업 키우는 한국토지신탁, 차입형 축소 선제 대응미분양 사업장 손실 떨어내고 NCR 개선…도시정비·리츠사업 확대

이정완 기자공개 2020-03-04 09:29:59

이 기사는 2020년 03월 03일 16:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 지난해 차입형 토지신탁 미분양 사업장에 대해 손실 처리를 하며 실적이 다소 둔화됐다. 하지만 한국토지신탁은 차입형 토지신탁 사업 부진을 만회하기 위해 도시정비 사업과 리츠 사업 등을 통해 반등을 노린다.

한국토지신탁은 지난해 별도 기준 매출 2429억원, 영업이익 1465억원을 기록해 2018년 매출 2544억원, 영업이익 1844억원과 비교해 각 5%, 26%씩 감소했다. 국내 부동산신탁업계 1위 지위는 유지했지만 차입형 토지신탁 사업의 부진 탓에 수익성이 낮아졌다.


한국토지신탁의 영업이익 감소는 지난해 대거 대손충당금을 반영한 탓이다. 한국토지신탁은 지난해 영업보고서에서 대출채권관련손실(대손상각비)로 225억원을 집계했다. 서충주와 거제 등 미분양 주택 사업장에 대해 손실을 처리한 것이 영향을 끼쳤다.

차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달부터 사업추진까지 담당하는 고위험 고수익 사업이다. 신탁사가 시행사의 역할까지 담당하기 때문에 토지를 수탁해 직접 사업비를 조달한다. 그만큼 위험이 높기 때문에 다른 신탁상품과 달리 높은 보수를 자랑하지만 지난해 한국토지신탁의 사례처럼 손실이 발생할 수도 있다.

차입형 토지신탁 사업은 미분양 증가 등 시장 상황 악화도 있었으나 영업 환경 자체의 어려움도 있었다. 3년 전부터 은행 계열 신탁사에서 책임준공형 토지신탁 상품을 선보이며 경쟁이 치열해졌기 때문이다. 이 탓에 한국토지신탁의 차입형 토지신탁 신규수주는 지난해 541억원으로 2018년 1030억원에서 절반 가까이 줄었다.

지난해 대손충당금 반영은 수익성 측면에서는 뼈아픈 부분이었지만 긍정적인 효과도 있었다. 영업용순자본비율(NCR)이 개선되는 효과를 얻었기 때문이다. NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성 등을 파악할 수 있는 지표다. 부동산신탁사 역시 금융사로서 NCR을 집계한다.

한국토지신탁의 NCR은 2014년 말 기준 1000% 수준을 기록했지만 2016년 말 500% 초반까지 낮아졌다. 하지만 이듬해 바로 700%대로 높아져 2018년 말까지 이 수치를 이어갔다. 그러다 지난해 NCR이 629.7%로 낮아졌으나 소폭의 증감 추세이지 안정적 상태는 지속 유지되고 있다. 한국토지신탁 관계자는 NCR 개선 배경으로 "기존 진행 사업으로 자산건전성이 나빠졌던 측면이 있는데 이를 떨어내면서 NCR도 덩달아 개선됐다"고 말했다.


한국토지신탁은 차입형 토지신탁 사업 비중을 줄이고 신사업을 키우는 분위기다. 한국토지신탁은 지난해 12월 조직개편에서 차입형 토지신탁 본부를 3개에서 2개로 줄이고 기존 미래전략사업본부를 전략상품본부와 리츠사업본부로 쪼개 확대했다. 도시재생사업본부는 작년 말 조직개편에서 2개 본부 4개팀으로 확대 편성됐다.

한국토지신탁은 2018년부터 차입형 토지신탁 사업의 하향세를 예견하고 선제적으로 사업을 조정하면서 신사업 육성을 시작했다. 2016년 '도시및주거환경정비법' 개정으로 신탁 방식 정비사업이 가능해지자 곧바로 뛰어든 것이다. 2017년말 도시재생팀을 도시재생사업본부로 승격시키면서 신탁 방식의 재건축·재개발사업 수주를 꾀했다.

하지만 정비사업의 고질적인 문제점이라 할 수 있는 착공시점 문제로 매출 반영이 본격화 되지는 않았다. 착공과 분양을 마친 사업장은 대전 용운주공 재건축 사업뿐이었다. 한국토지신탁은 13건의 사업에서 지정개발자로 선정된 상태다. 증권업계에서는 한국토지신탁의 정비사업 매출 반영이 올해 하반기부터 본격화될 것으로 전망한다.

한국토지신탁에서도 올해 정비사업 수익 증가를 예상한다. 한국토지신탁 관계자는 "도시정비 수주는 매년 증가하고 있다"며 "올해 두 곳의 사업장에서 착공을 시작할 것 같아 매출 인식도 발생할 것으로 예상한다"고 말했다.

리츠사업도 마찬가지다. 한국토지신탁은 2002년 기업구조조정 리츠를 설립한 이후 지난해 누적 운용자산이 1조원을 넘어섰다. 한국토지신탁 관계자는 "리츠의 경우 물권에 대한 경쟁이 심해지고 있기는 하지만 임대주택, 오피스, 물류센터 등을 중심으로 점유율을 늘려가기 위해 노력하고 있다"고 설명했다.
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