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[리츠 경쟁력 점검]'코로나19' 탓 저금리 강화, '배당률 유혹' 경계보④중장기 투자 '안정성' 중요…복수 자산 대형화 '과제'

전경진 기자공개 2020-03-11 15:09:14

[편집자주]

리츠(REITs) 시장이 양적 팽창기에 들어섰다. 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이 기초 자산으로 활용되고 있다. 기업 재무구조 개선, 사업구조 개편 등 경영상 필요에 따라 리츠 설립에 잇달아 나서고 있다. 문제는 우후죽순 리츠들이 생겨나면서 비우량 자산까지 시장에 유입되고 있다는 점이다. 부실 리츠 설립과 투자자 손실에 대해 우려하는 목소리가 서서히 나오고 있다. 시장 전문가들은 '리츠=안전 투자처'라는 등식은 위험한 접근이라고 지적한다. 주식, 채권 등 다른 투자 상품처럼 '옥석' 가리기가 뒤따라야한다는 설명이다. 국내 리츠 시장의 현황과 후발주자들의 경쟁력을 점검해 본다.

이 기사는 2020년 03월 10일 07:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

최근 미국이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 기업경기가 악화되자 기준금리 인하 카드를 긴급히 꺼내들었다. 주춤했던 저금리 기조가 강화됐다는 평가다.

시장 저금리 상황에서 통상 리츠(REITs)와 같은 '배당주' 성향의 주식이 각광받는다. 하지만 최근 금리 인하 소식에도 국내 리츠 주가는 요지부동이었다.

'고배당 수익률' 자체가 착시효과라는 것을 투자자들이 학습했다는 평가다. 최근 저금리 기조 강화는 기업경기가 악화한 탓인데, 이 경우 리츠의 배당재원(임대료 수익)과 관련된 불확실성도 커진다는 사실을 알게된 셈이다.

가령 기업공개(IPO) 첫해 10%대 수익률까지 약속했던 롯데리츠는 최근 차가운 투심을 마주했다. 책임 임차인인 롯데쇼핑이 적자 속에서 오프라인 사업을 접는 마당에 롯데리츠의 배당재원(임대료 수익) 자체가 유지될 수 있겠느냐는 합리적 의심이 발생했다. 오피스 리츠 역시 예외는 아니다. 경기가 악화될 경우 사무실 임대료를 기반으로 한 빌딩도 순차적으로 공실 부담이 생길 것이라는 평가가 나온다.

시장 전문가들 리츠 투자의 '안전성'에 따라 옥석 가리기가 일어날 것이라고 전망한다. 단일 물건을 기초자산으로 설립된 리츠의 경우 임차인 공실에 대응하는 것이 쉽지 않다. 또 리츠 규모 역시 중요한 투자 판단 지표라고 평가한다. 원금(주식 매입가) 손실을 최소화하는 등 주가 변동성에 대응하기 위해서 유통 주식수가 일차적으로 많은 편이 유리하다고 설명한다.

◇불경기에 장사 없다, 단일 물건 리츠 위험성 '경계'

미국 연방준비제도(Fed)는 3일(현지시간) 긴급하게 기준금리를 50bp 인하했다. 통상 25bp 수준으로 금리 변동 폭이 결정됐던 것을 감안하면 강력한 조치가 취해졌다. Fed는 '미국 경제의 펀더멘털은 강하지만 코로나19가 경제활동 리스크를 높이고 있다'고 금리인하 이유를 설명했다.

한국은행의 4월 기준금리 인하 역시 기정사실로 여겨진다. 시장 저금리 기조가 강화되는 추세다. 이런 때 연 6%안팎의 '고배당 수익'을 약속하는 리츠 상품은 투자자들의 이목을 끌기 마련이다. 하지만 올해 시장 호재에도 리츠의 주가는 변동이 없다.

오히려 지난해말부터 리츠의 주가는 하락세를 보이고 있다. 리츠의 배당재원이 입주 기업들의 임대료 수익 등에 의존하는 만큼 불황 속에서는 리츠에 대한 투자 매력도 제한적일 수밖에 없다는 평가다.

시장에서는 현재 설립이 추진되고 있는 리츠 중 '단일 물건' 리츠부터 경계하는 목소리가 나온다. 1개 자산을 기초로 설립된 리츠의 경우 '공실' 위험에 더 크게 노출될 수 있기 때문이다.

특히 책임 임차인이 빌딩 사무실 대부분을 임차해 쓰고 있는 빌딩 한개만을 기초 자산으로 설립된 리츠의 경우 시장 우려가 더 크다. 해당 기업이 사무실 사용 목적이 변경될 경우 이론상 당장 공실률 100%라는 상황에 직면할 수도 있다. 임대료 수익이 일시적으로 제로(0)가 되는 상황이 발생하는 셈이다.

복수의 빌딩을 기초자산으로 할 경우 이런 임차인 리스크가 다소 만회할 수 있다. 지난해 증시에 입성한 NH프라임리츠가 대표적이다.

NH프라임리츠는 서울 핵심 업무 지구내 4개 프라임빌딩(수익증권 등)의 10% 안팎의 지분을 확보해 설립됐다. 보유 자산 중 삼성물산 서초사옥의 경우 오는 2021년 책임임차인의 임대차 계약이 종료된다. 하지만 다른 자산들의 임대료 수익 때문에 배당 재원(총 임대료 수익)이 임차인 공실 리스크와 배당 재원 감소 효과를 상쇄하고 있다는 평가다.

반면 현재 일명 '트윈시티남산 리츠'의 경우 서울 용산구 소재 오피스빌딩 하나만을 기초자산으로 해 설립되고 있다. 서울 핵심 업무지구에 위치한 알짜 자산으로 꼽힌다. 임차인도 CJ올리브네트웍스, 머스크 등 우량하다는 평가다. 하지만 좋은 입지의 우량 임차인을 둔 빌딩이라고 할지라도 공실 리스크에 대응할 수단이 마땅치 않다는 점에서 우려의 목소리가 나온다.

시장 관계자는 "2019년 서울 핵심지구 오피스 빌딩의 공실률은 전년 대비 줄어든 것으로 조사되지만 올해는 대규모 빌딩들이 곳곳에 대거 들어서는 등 오피스 공급 과잉 상태가 된다"며 "서울 오피스 리츠 역시 공실 위기에서 자유로운 것은 아니다"고 말했다.

◇유동성·환매성 중요, '추가 자산 매입' 지속적으로 필요




시장에서는 단일 자산 중에서도 시가총액이 큰 대형 리츠는 상대적으로 투자 안정성 면에서 낫다고 평가한다.

가령 상장 리츠인 만큼 일시적인 공실 발생으로 임대료 수익에 대한 불안감이 싹틀 경우 주가는 바로 하락할 수 있다. 또 주식 '팔자' 행렬이 벌어질 수도 있다. 이때 유통 주식 수 가 적으면 소규모 '팔자' 행렬에도 주가가 크게 출렁일 수 있다. '원금(주식 매입자금)' 손실에 대한 불안감만 키우는 셈이다.

반면 유통 주식 수가 많으면 단기 수급 변화에 유리할 뿐 아니라 오히려 주가가 떨어질 때 '저평가된' 주식을 매입하려 중장기 투자자들이 유입되면서 금방 안정세를 찾을 수 있다.

전문가들은 단일 물건 리츠나 시가총액 규모가 적은 리츠의 경우 추가 자산 편입 등의 노력을 지속적으로 기울여야한다고 지적한다. 시장 불황이나 기업경기 악화와 상관없이 꾸준히 안정적인 주가 흐름을 보일 경우 '중위험-중수익'라는 리츠 투자 매력이 극대화될 수 있다는 설명이다. 향후 리츠의 옥석을 가리는 과정에서 기초자산 수, 시가총액 등이 주요 평가지표로 여겨질 전망이다.

또 다른 시장 관계자는 "영속형 리츠로서 상품 가치를 유지하고 공실 리스크 등 위기에 대응하기 위해서는 자산 포트폴리오를 넓혀가면서 대형화를 추진할 필요가 있다"고 말했다.
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