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[2020 리츠시장 정책효과 점검]'3000억+a' 주택기금 앵커리츠, 4월 설립 재개한다①시장 '유동성' 공급 부각, 알짜 IPO 활성화 기대

전경진 기자공개 2020-03-20 14:03:32

[편집자주]

공모 리츠 시장이 2020년 새로운 전기를 맞는다. 그동안 시장 활성화를 가로막아온 규제들이 속속 풀리고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 '제로(0) 금리'가 현실이 된 상황에서 '중위험-중수익' 투자처로서 리츠의 가치는 더욱 부각된다. 정부가 서민들의 노후자금 마련을 위해 기울인 활성화 노력이 꽃을 피운다는 평가다. 새롭게 바뀐 제도와 정책을 살펴보고 시장 변화를 함께 전망해본다.

이 기사는 2020년 03월 18일 06:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

정부가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 지연돼온 '주택도시기금 앵커리츠(이하 앵커리츠)' 운용사(AMC) 선정 작업을 내달 10일께 재개하는 방안을 검토하고 있다. 리츠 시장 활성화를 위해 야심차게 준비해온 앵커리츠 설립이 다시 탄력을 받는 모양새다.

시장에서는 2020년 공모 리츠 시장이 더욱 활성화될 것이라는 전망이 나온다. 주택기금 앵커리츠 설립으로 시장에 대규모 '유동성'마저 공급되기 때문이다. 향후 '우량' 공모리츠들의 IPO도 더욱 탄력을 받을 전망이다.

앵커리츠는 주택도시기금이 최소 3000억원 이상을 출자해 조성하는 '대형' 부동산 전문 투자기구다. 주로 1년 이내 증시 입성을 목표로 기업공개(IPO)를 준비 중인 '국내' 공모 리츠를 대상으로 투자가 이뤄진다.

◇AMC 선정 작업 재개, 투자 타깃은 '민간 공모리츠'




정부와 투자은행(IB) 업계에 따르면 국토교통부 주택기금과는 앵커리츠의 운용을 책임질 AMC를 최종 선정하기 위해 오는 4월 10일 경쟁 PT를 재개하는 일정을 검토 중에 있다. 지난달 1차 정량평가를 진행한지 2달여만에 2차 정성평가에 돌입하는 셈이다.

이미 경쟁PT 대상자는 선정이 완료된 상태다. 지난 2월 24일 일찍부터 숏리스트가 구성됐다. 신한알파리츠, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁의 3파전이 진행되고 있다.

AMC 선정 작업이 그동안 보류돼 온 것은 코로나19가 '팬데믹(세계적 대유행)'으로 번진 탓이다. 정부가 총력을 다하고 있는 방역 작업에 국토교통부도 협조하기 위해 대면 면접이 필수적으로 뒤따르는 경쟁 PT 작업을 일시중단했다.

2차 평가 때는 △운용전략(40점) △운용프로세스(30점) △매니저 관리체계(15점) △내부통제 및 위험관리(15점) 등이 평가된다.

AMC로 최종 낙찰되면 해당 기관은 최소 3000억원 이상의 공적 자금을 운용하게 된다. 이 자금은 주택도시기금의 여유자금으로 이미 마련된 상태다. AMC는 여기에 더해 추가 자금을 조달해 앵커리츠의 '덩치'를 키우는 몫도 함께 맡는다.

앵커리츠는 공적자금이 투입된 일종의 '대형' 부동산 전문 투자기구다. 투자대상은 1년 이내 상장을 앞둔 공모리츠나 공모 부동산 펀드다.

◇공모 리츠 활성화 작업 일환, 2020년 IPO '기대'

시장에서는 앵커리츠 설립으로 향후 리츠 IPO가 더욱 활성화될 것이라는 전망이 나온다. 민간 공모리츠들이 우량 자산을 더욱 쉽게 매입할 수 있게 '유동성'을 공급해주기 때문이다.

가령 공모리츠가 IPO에 성공하기 위해서는 우량 자산을 대거 기초자산으로 편입해야한다. 안정적으로 임대료 수익을 거둬 배당재원으로 활용하기 위해서다. 리츠투자자들의 경우 '안정적인 고배당 수익'을 목표로 청약에 나서기 때문이다.

문제는 우량 자산 매입에는 늘 큰 자본이 필요하다는 점이다. 이때 주택기금 앵커리츠가 자금 경색에 시달리는 공모리츠에게 자산매입자금을 제공해줄 수 있다. 민간 리츠의 프리IPO(상장전 지분투자)나 실제 IPO에 '기관투자자'로서 참여하는 식이다.

특히 복수의 공모리츠에 유동성을 공급하는 점이 부각된다. 국토교통부 주택기금과는 앵커리츠를 구상하면서 투자 건당 한도를 정해놨기 때문이다. 특정 리츠에 재원을 집중 투여하는 식으로 '편애'가 일어나는 것을 방지할 수 있다. 시장 유동성 공급자 역할에 충실하도록 리츠가 설계된 셈이다.

실제 주택기금과 초안에 따르면 투자 건당 투입할 수 있는 금액은 약정총액의 25% 이내다. 3000억원의 재원을 확보하고 있을 경우 최대 750억원씩 최소 4개의 공모리츠에 투자하게 된다

앵커리츠 설립 자체가 2018년 이후 정부가 꾸준히 추진해온 리츠시장 활성화 노력의 일환이다. 정부는 서민들의 노후자금 마련을 위해 '중위험-중수익' 투자처를 만들기 위해 공을 들여왔다. 공모리츠가 서민 노후자금 투자처로서 부각되는 가운데 정부가 주택기금 앵커리츠를 통해 직접 시장 조성자로 나서는 모양새다.

시장 관계자는 "2020년부터 새롭게 리츠 활성화를 위해 정부 규제가 풀리기 시작한다"며 "코로나 여파로 초저금리 시대가 도래한 상황에서 일반 개인 투자자들을 위한 알짜 고배당 상장 리츠가 다수 등장한다는 점은 긍정적인 일"이라고 말했다.
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