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[감정평가법인 경영분석]'평가사 최다' 미래새한, 생산성 '숙제'219명 보유, 시장점유율 중·하위권

이명관 기자공개 2020-05-27 07:48:39

[편집자주]

감정평가 시장의 규모가 해가 갈수록 커지고 있다. 자본시장의 성숙도에 비례해 대체투자 시장이 성장하고 부동산 실물자산 거래가 꾸준히 늘어났기 때문이다. 덩달아 성장하고 있는 곳이 감정평가법인이다. 최근 10여년간 빠르게 몸집을 불리며 부흥기를 맞았다는 평까지 나온다. 경쟁도 치열해지고 있다. 그러나 외부엔 잘 드러나지 않아 부동산 시장의 '보이지 않는 손'이라는 별칭까지 얻었다. 감정평가법인의 경영 내역과 경쟁 구도를 더벨이 들여다봤다.

이 기사는 2020년 05월 26일 08:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

31년 업력의 미래새한감정평가법인은 대형법인 중 감정평가사 수가 가장 많다. 감정평가법인의 경쟁력이 감정평가사로 대표되는 '인력'이라는 점에 비춰보면 경쟁사보다 경쟁우위를 점할 수 있는 조건을 갖춘 셈이다. 하지만 시장 점유율 측면에서 보면 이 같은 이점이 제대로 나타나지 않고 있다.

◇합병 후 최대법인, 예상과 달랐던 행보

미래새한감정평가법인은 미래와 새한감정평가법인이 합병해 탄생한 곳이다. 새한감정평가법인은 1989년, 미래감정평가법인은 1995년 출범했다. 그러다 2006년 감정평가법인의 대형화 바람을 타고 한배를 탔다.

2006년부터 부동산가격 공시제도가 시행되면서 재산세와 거래세 등 부동산 관련 세금이 현실화했다. 이때 국토교통부가 감정평가법인의 대형화를 유도했다. 국토교통부는 감정평가법인의 수가 많아지게 되면 공신력에 문제가 생길 수 있다고 판단했다. 이에 감정평가법인 간 합병을 적극 유도했다. 이 과정에서 27개 감정평가법인 간 합병이 곳곳에서 이뤄졌다. 이후 이듬해 13개 대형법인 체제가 확립됐다.

사실 미래감정평법인과 새한감정평가법인이 처음부터 합병 파트너로 협의를 했던 것은 아니다. 미래감정평가법인은 제일감정평가법인과, 새한감정평가법인은 프라임감정평가법인·태평양감정평가법인과 각각 합병 논의를 했다. 하지만 세부적인 합병 조건을 두고 이견을 보였고, 끝내 합의점을 찾지 못했다.

미래감정평가법인과 새한감정평가법인의 합병은 시장의 주목을 한 몸에 받았다. 2007년 7월 새로 출범한 미래새한감정평가법인은 합병 시점 기준 자본금 41억원에 소속 감정평가사 수만 160명에 달했다. 소속된 감정평가사를 기준으로 보면 업계 최대였다. 감정평가법인의 경쟁력 지표가 '인력'이라는 점에 비춰보면 미래새한감정평가법인은 단번에 업계 1위에 올라설 가능성이 높았다.

대형법인 체제가 확립된 이후 순탄할 것 같았던 미래새한감정평가법인의 행보는 어땠을까.

초반에는 예상한 대로 선두권에 이름을 올렸다. 2007년 미래새한감정평가법인은 매출 408억원을 올리며 시장 점유율 3위로 출발했다. 이후 줄곧 400억원 초반대 매출을 올리며 2010년까지 3위자리를 지켰다. 그러다 이상 징후가 감지되기 시작한 시기는 2011년부터다.

2011년 미래새한감정평가법인은 매출 414억원을 기록하며 처음으로 시장 점유율 순위가 4위로 밀려났다. 이듬해인 2012년에 매출이 처음으로 300억원대로 쪼그라들면서 순위도 9위까지 떨어졌다. 2012년 매출은 380억원이었다. 2013년 400억원의 매출을 올리며 4위로 순위를 끌어올리면서 제자리를 찾는 듯 했지만 거기까지였다. 2014년 10위로 미끄러지더니, 작년까지 중·하위권을 전전했다. 그나마 위안거리는 매출이 꾸준히 상승하면서 작년 6위까지 순위가 상승했다는 점이다.

다만 미래새한감정평가법인은 2012년 저점을 찍은 이후 매년 30억원 가량씩 몸집을 불려나갔다. 2017년에는 처음으로 500억원을 돌파했고, 작년에는 624억원의 매출을 올리며 600억원대에 진입했다. 전통적인 영역인 재개발·재건축 등 도시정비사업 분야와 담보평가의 분전 속에 부동산중개와 투자자문 영역에까지 진출한 것이 주효했다. 특히 미래새한감정평가법인은 2018년 업계 최초로 R&D 업무를 전담하는 도시부동산연구원을 개설해 운영하는 등 서비스 품질 제고와 경쟁력 강화에 힘을 쏟고 있는데, 숫자로 가시화되고 있는 것으로 보인다.


◇감정평가사 수 최대, 생산성은 9위

하지만 여전히 생산성 측면에서 보면 경쟁사 대비 저조한 수준에 머물러 있다. 감정평가사의 생산성을 높여야 하는 숙제가 남아있는 셈이다.

감정평가법인의 주된 수익원은 '사람'이다. 유·무형의 자산을 직접 평가하는 업무 특성상 감정평가사가 곧 그 법인의 경쟁력을 평가하는 척도다. 소속된 감정평가사가 유·무형의 자산을 평가하고, 그에 따른 수수료를 챙긴다. 통상 1명의 감정평가사와 2명의 평가 보조원이 1개의 팀을 꾸려 영업활동을 벌인다. 이렇다 보니 평가사 수가 곧 해당 법인의 매출을 가늠할 수 있는 척도가 된다.

물론 감정평가사 수가 매출과 정비례하지는 않는다. 개개인의 능력에서 차이가 나다 보니 생산성 측면에서 차이가 발행할 수 있다. 이런 측면에서 볼 때 미래새한감정평가법인은 좋은 평가를 받기는 어렵다.

감정평가사협회에 등재된 미래새한감정평가법인의 감정평가사 수는 219명이다. 대형 감정평가 법인 중 가장 많은 규모다. 다른 법인과 비교하면 적게는 수명에서 많게는 수십명 가량 차이가 난다. 189명으로 가장 적은 감정평가사가 소속된 경일감정평가법인과의 차이는 32명에 달한다.

시장점유율 순위로 보면 순위표에서 미래새한감정평가법인보다 높은 순위에 있는 법인들과는 평균적으로 23명 가량 차이가 난다.

실제 미래새한감정평가법인의 감정평가사 수를 기준으로 1인당 생상선을 비교해보면 시장 점유율 순위보다 낮다. 감정평가사 1인당 매출은 2억8400만원으로 변함없는 9위다. 대일감정원(3억2100만원), 대한감정평가법인(2억9000만원), 대화감정평가법인(2억8500만원) 등은 미래새한감정평가법인보다 효율성 측면에서 나은 면모를 보여줬다. 미래새한감정평가법인보다 낮은 생산성을 나타낸 곳은 나라감정평가법인(2억8100만원), 중앙감정평가법인(2억8200만원), 가온감정평가법인(2억5900만원), 가람감정평가법인(2억4000만원) 등 4곳 뿐이다.
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