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한투운용, '부동산 전문' 손실차등형펀드 내놓는다 [인사이드 헤지펀드]대출·증권 등 부동산자산 전방위 편입, 그룹 고유계정 활용 후순위 참여

김시목 기자공개 2020-06-25 08:09:16

이 기사는 2020년 06월 23일 14:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용이 부동산 자산에 투자하는 손실차등형 헤지펀드를 내놓는다. 증권과 대출 등 부동산 관련 자산을 전방위로 편입해 수익을 노리는 전략이다. 앞선 4월 금, 유가, 리츠 등을 자산으로 설정한 손실차등형 펀드의 후속 상품 격이다. 한국투자신탁운용은 그룹 계열사의 부동산 딜 소싱 경쟁력에 손실차등형 구조를 접목시켰다.

23일 금융투자업계에 따르면 한국투자신탁운용은 ‘한국투자스마트리얼에셋전문투자형사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 폐쇄형 상품으로 가입금액은 3억원 가량이다. 2년 만기로 설정됐지만 목표수익률 달성 등의 경우에 따라 조기상환이 가능한 구조다.

한국투자신탁운용은 펀드 구조를 1종과 2종 수익권으로 나눠 이익을 차등배분하는 방식으로 설계했다. 모집급액의 80% 가량은 1종, 나머지 20%가 2종 수익원으로 배정된다. 이익 발생 시 선순위 몫을 최대한 배정한 뒤 후순위가 남은 수익 규모를 극대화한다.

선순위 자금의 목표수익률은 5%대다. 초과 수익에 대해선 후순위가 상당 몫을 챙긴다. 일부 조기상환 가능 시점은 목표수익률 이상 달성한 때다. 내부 시나리오 기준 펀드 연평균 수익률 7%를 달성하면 2종 수익률은 연평균 13%의 성과가 나올 것으로 추산된다.

반대로 손실이 발생하면 2종 수익권은 1종보다 먼저 떠안는다. 가령 1000억원 펀드 결성 시 20% 손실 시 2종 수익권자가 전량 손실을 떠안고 선순위는 원금을 유지한다. 2종 수이권엔 한국투자신탁운용, 한국투자증권 등이 자금을 태울 것으로 예상된다.

한국투자신탁운용은 블라인드 방식인 만큼 우량 자산에 대해 유리한 조건에 신속한 투자가 가능할 것으로 기대하고 있다. 이를 토대로 운용사 자체 통합 위험 관리 및 성과 평가를 통해 투자와 운용에서 전문성, 효율성 등을 최대한 확보한다는 복안이다.

구체적 편입 자산은 설정 후 2개월 동안 자산을 물색한 뒤 확정된다. 다양한 부동산 관련 대출과 증권 등이 주로 편입 대상이다. 당장은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 브릿지론, 부동산담보대출, 토지계약금대출, 시행이익유동화, 분양대금유동화 등 자산에 투자한다.

대출형 자산 편입 외 지분형 투자도 가미된다. 개발사업 지분투자, 자산유동화증권, 실물부동산 등을 포함한다. 부동산 관련 증권 및 대출 등의 방식이 총망라된 투자다. 일부는 내부심의를 거쳐 투자를 집행한 타 금융사 물건을 양수도하는 거래도 진행할 계획이다.

시장 관계자는 “앞서 유가, 리츠 등에 특화된 손실차등형 펀드를 내놓은 후 후속 성격”이라며 “계열 증권, 운용 등에서 부동산 투자 입지가 탄탄한 만큼 경쟁력을 극대화한것”이라고 말했다. 이어 “부동산 자산이 총망라된 것은 한편으론 리스크 헷지”라고 덧붙였다.
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