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'5000억대' 한화갤러리아 광교, 원매자 대거 입질 투자자 20여 곳 '눈독', 신축에 10년 이상 장기 책임임차 주목

이명관 기자공개 2020-07-21 09:06:16

이 기사는 2020년 07월 17일 11:42 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한화갤러리아 광교점 인수전이 치열하게 전개될 조짐이다. 매각 프로세스가 본격적으로 시작된 가운데 대형 자산운용사를 비롯해 중소형 운용사까지 총 20여곳에 이르는 투자자가 관심을 나타냈다. 매각 초반부터 경쟁에 불이 붙으면서 한화갤러리아 광교점의 몸값이 오를 것으로 전망된다. 시장에서 거론되는 가격은 5000억원을 상회한다.

17일 부동산업계에 따르면 한화갤러리아 광교점 매각 본입찰에 앞서 진행된 투어에 20여곳에 이르는 투자가가 대거 참여했다. 투어는 매각 주관사인 CBRE코리아가 진행했다. 지난달 매물로 나왔을 때부터 시장의 관심을 한 몸에 받았는데, 실제 인수전도 치열하게 전개될 조짐이다. 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 이유는 공실 리스크가 없는 안전 자산으로 분류되기 되기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "다수의 투자자들이 한화갤러리아 광교점이 매물로 나왔을 때부터 관심을 나타냈다"며 "신축으로 개발된 데다 한화갤러리아라는 우량 임차인과 장기 계약이 예상되는 만큼 공실 리스크에서 자유로운 측면이 있다"고 말했다.

갤러리아 광교점은 2010년 천안점 오픈 이후 지난 3월 10년 만에 선보인 신규 점포다. 지하 7층~지상 12층 규모의 복합엔터테인먼트형 판매시설로 한화갤러리아 5개 점포 중 가장 큰 규모다. 한화갤러리아는 광교점을 경기 남부권의 새로운 랜드마크로 만들겠다는 목표에서 많은 공을 들여왔다. 특히 건물의 디자인에 차별성을 입히기 위해 세계적으로 유명한 건축가인 렘 콜하스 사무소에 맡겼다.

한화갤러리아 광교점에 대한 시장의 관심도가 한층 높아지면서 가격 경쟁에도 불이 붙을 조짐이다. 부동산업계 관계자는 "한화갤러리아가 광교점 조성을 위해 투입한 자금이 매각가의 기준이 될 것"이라며 "다수의 원매자가 입찰 참여를 저울질하고 있는 만큼 위닝 프라이스가 예상보다 높아질 것"이라며 말했다. 광교점 개발에 투입된 자금은 무려 5000억원에 이른다.


이번 매각은 한화갤러리아가 광교점을 매각한 후 재임차하는 세일앤리스백 형태로 진행 중이다. 중도해지 조항 없이 임대차 계약기간 10년 가량을 보장할 것으로 점쳐진다. 임대차 계약기간이 지나치게 길어질 경우 국제회계기준상 부채로 인식될 수 있어 이 부분은 조율이 필요할 것으로 보인다.

한화갤러리아가 자산유동화에 나선 이유는 유동성 확보 차원으로 해석된다. 갤러리아 광교점 투자에 수천억원이 투입된 데다 최근 3년 동안 현금흐름이 나빠 재무 구조가 악화 조짐을 보이고 있기 때문이다.

한화갤러리아는 2017년부터 잉여현금흐름(FCF)이 마이너스(-) 기조를 보였다. 잉여현금흐름은 회사가 영업을 통해 창출한 현금유입액에서 영업능력 유지를 위해 지출되는 고정자산투자(CAPEX)를 차감한 액수다. 잉여현금흐름이 마이너스라는 이야기는 벌어들이는 영업현금으로 고정자산투자를 감당하지 못한다는 뜻이다.

세부적으로 보면 2017년 -537억원, 2018년 -25억원, 2019년 -654억원 등이다. 3년 누적 총 순 유출액은 -1218억원에 이른다. 같은 기간 영업활동현금흐름(NCF)는 2017년 452억원, 2018년 318억원, 2019년 527억원이었다. 부족한 운영자금은 외부 차입을 통해 메웠다. 총차입금은 2017년 4117억원에서 2019년 5560억원으로 불어났다.

이에 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각도 세일앤리스백 형태로 진행했다. 작년 하반기께 매각 프로세스를 시작해 지난 2월 거래를 종결했다. 매수자는 코람코자산신탁으로 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각을 통해 3000억원에 이르는 현금을 손에 쥐었다.

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