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[부동산 운용사 열전]제이알운용, 꾸준한 딜 소싱 '막힘 없는' 성장②호텔 리츠, 공·사모 해외 리츠까지 '국내최초'…리츠에서 펀드로 비히클 다변화

김수정 기자공개 2020-08-14 13:40:12

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 08월 13일 15:13 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

제이알투자운용은 후발주자임에도 굵직하고 신선한 리츠 상품을 잇달아 국내 시장에 선보이면서 파장을 일으켜 왔다. 신생 회사로서 2400억원 규모 '금호아시아나1관'을 첫 딜로 따낸 데 이어 국내 최초 병원·호텔 리츠를 선보였다. 새로운 상품을 꾸준히 내놓으면서 점유율과 매출, 이익 모두 동반 성장하고 있다.

국내뿐 아니라 해외시장까지 발 빠르게 진출해 해외자산에 투자하는 공·사모 리츠를 모두 국내 최초로 설립했다. 투자 지역뿐 아니라 그 수단 측면에서도 지속 변화를 추구하고 있다. 전문사모운용업 인가를 받은 이후 리츠에서 나아가 펀드까지 부동산 간접투자 비히클을 확장, 육성하고 있다.

◇리츠 시장 '화려한 데뷔'…잇단 '최초' 행진

제이알투자운용의 누적 운용자산은 7조167억원이다. 청산된 자산이 1조5249억원, 운용중인 자산이 5조4918억원이다. 운용 자산 가운데 오피스가 49%(9개)로 가장 큰 비중을 차지한다. 백화점 등 리테일 자산이 16%(4개)로 두 번째로 비중이 크다.

이어 레지던스(14%), 호텔(13%), 물류(7%), 기타(1%) 등으로 운용 포트폴리오가 구성돼 있다. 지역별로 보면 국내자산이 49%로 절반 가량이다. 이어 유럽이 32%로 두 번째로 큰 비중을 차지한다. 이어 일본(10%)과 기타 아시아 국가(8%), 미국(1%) 등 순으로 분포해 있다.

제이알투자운용은 첫 데뷔부터 화려하게 치렀다. 설립된 해 연말 부동산 투자회사 '제이알1호'를 설립해 서울 종로구 신문로에 위치한 '금호아시아나1관'을 2400억원에 사들였다. 금호아시아나1관은 무리한 기업 인수합병(M&A)으로 유동성 위기를 겪던 그룹의 자구책 차원에서 매물로 나왔다. 글로벌 금융위기로 인한 경기침체 이후 매물로 나온 첫 구조조정 관련 상업용 빌딩으로서 상징적 의미를 지녔다.

2000년 준공돼 금호아시아나그룹 사옥으로 사용되다가 2008년 맞은편에 그룹 본관 사옥이 들어선 이후 금호생명(현 KDB생명) 사옥이 됐다. 첫 투자 성과는 '대박'이었다. 지금은 대우건설 사옥이 된 이 건물을 제이알투자운용은 4년 간 보유하면서 연 평균 9.47% 임대수익을 거뒀다. 2013년 초 건물을 2868억원에 매각한 데 따라 500억원 가까이 매각 차익까지 얻었다.

두 번째 투자도 리츠 시장에서 의미 있는 획을 그었다. '제이알제2호'는 국내 최초의 병원 투자 리츠로 여전히 운용 중이다. 2009년 청담동 주상복합 아파트인 '피엔폴루스'의 2~3층 상업시설을 신세계건설로부터 494억원에 매입해 병원으로 꾸몄다. 차병원과 함께 건강검진센터와 피부관리센터, 노화방지클리닉 등으로 운영하고 있다. 제이알제2호는 당초 10년 운용을 목표로 설립된 리츠로 작년 초부터 자산 매각을 추진하고 있다.

호텔 리츠를 국내에 처음 소개한 것도 제이알투자운용이다. 2011년 1월 '호텔스카이파크 명동2호점'에 투자하는 '제이알제5호'(AUM 313억원)를 설립한 데 이어 같은 해 8월 '호텔스카이파크 센트럴 명동점'에 투자하는 '제이알제8호'(AUM 1085억원)를 설립했다. 이듬해에는 '제이알제10호'를 통해 명동 '티마크호텔'에 투자했다. 현재 제이알투자운용이 운용중인 호텔 객실 수만 총 1000여개에 달한다. 국내 자산 운용사 가운데 가장 많은 수준이다.


◇해외투자 공·사모 리츠 모두 '최초'...부동산 펀드 '잰걸음'

제이알투자운용은 해외로 보폭을 확장해 국내 최초 해외 리츠 운용사 타이틀을 거머쥐었다. 2014년 업계 최초로 일본 오피스빌딩에 투자하는 해외투자리츠 '제이알글로벌제1호'를 인가 받았다. 제이알글로벌제1호는 도쿄 미나토구 아카사카에 위치한 '스타게이트플라자'(Star Gate Plaza)의 지분 45%에 투자했다. 오릭스생명으로부터 해당 지분을 1500억원 가량에 사들였다가 작년 초 현지 투자자에게 약 1820억원에 매각했다.

올 2월엔 국내 최초로 국토교통부로부터 해외 부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠로 영업인가를 획득했다. 벨기에 브뤼셀 소재 건물 '파이낸스 타워 컴플렉스'를 주요 투자 자산으로 삼은 '제이알글로벌리츠'가 주인공이다. 유럽 코어빌딩에 투자함으로써 연 8% 안팎의 높은 배당수익률을 제시했다. 파이낸스 타워뿐 아니라 해외 여러 지역 우량 자산을 지속적으로 편입할 방침이다.

3년 전부턴 리츠에서 나아가 부동산 펀드까지 사업을 확장했다. 2017년 전문사모 집합투자업 인가를 받았다. 그리고 그 해 연말 오스트리아 비엔나 '포르 타워'(PORR Tower, 800억원)에 투자하는 첫 펀드를 설정했다. 전체 부동산 펀드 설정잔액은 2017년말 277억원으로 출발해 2018년 2105억원, 지난해 말 6887억원 등으로 늘었다. 올 1분기 말 기준 펀드 설정액은 7782억원이다.

설정액이 빠르게 늘어나면서 펀드 운용보수도 점점 비중 있는 수익원으로 자리잡고 있다. 집합투자기구운용보수는 2017년 7억원에서 이듬해 27억원, 작년 43억원 등으로 늘어났다. 올 상반기엔 17억원을 펀드 보수로 받았다.

이와 더불어 전체적인 영업 실적 역시 비교적 꾸준히 호전되고 있다. 제이알투자운용의 지난해 영업수익은 279억원, 영업이익은 153억원으로 각각 집계됐다. 전년도 228억원, 165억원에 비하면 소폭 감소했으나 2015년 72억원, 38억원에 비하면 4배 가량 증가한 액수다.

최근 수년째 영업수익과 영업이익이 함께 성장하는 추세다. 영업수익은 2016년 91억원, 2017년 114억원 등으로 늘어났다. 같은 기간 영업이익은 2016년 5억원으로 주춤했지만 2017년 56억원으로 전년도 기록을 넘어섰고 이듬해엔 3배 가까운 증가율을 기록했다.

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