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이지스자산운용, 선릉 '위워크타워' 인수한다 매도자 케이리츠운용, 우협 선정 후 MOU 체결…매입가 1500억 중반대

이명관 기자공개 2020-08-31 11:37:23

이 기사는 2020년 08월 28일 17:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 역삼 위워크타워(옛 PCA라이프타워)를 인수한다. 역삼 위워크타워(선릉 1호점)는 케이리츠투자운용이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 곳이다. 거래가격은 1500억원 중반대다. 거래가 이대로 종결될 경우 케이리츠투자운용은 투자 2년여 만에 100억원을 상회하는 차익을 실현할 것으로 보인다.

28일 부동산업계에 따르면 케이리츠투자운용이 매물로 내놓은 역삼 위워크타워 인수자로 이지스자산운용이 선정됐다. 케이리츠투자운용과 매도자 측은 이날 양해각서(MOU)를 체결했다. 향후 상세실사를 거쳐 거래 세부 조건에 대한 협의가 본격화될 전망이다. 매각 주관사는 CBRE코리아다.

입찰에서 이지스자산운용이 매도자 측에 제시한 가격은 1500억원 중반선이다. 이는 역삼 위워크타워가 매물로 나왔을 때 시장에서 예상된 숫자와 비슷하다. 괜찮은 가격으로 매각될 가능성이 높아진 셈이다.

핵심 임차인인 위워크가 그간의 부진을 씻어내고 경영 사정이 안정화 국면으로 접어든 점이 이번 딜에 긍정적인 요소로 작용했다. 지난 1분기 매출은 10억달러를 넘어섰다. 전년대비 45% 증가한 액수다. 위워크 전체 멤버수도 현재 69만9000명 수준으로 전년대비 49% 불어났다. 세부적으로 보면 전년말 37개국 138개 도시, 740개 지점을 운영했다. 멤버수는 66만2000명 수준이었다.

올들어 지난 1분기 기준 38개국 149개 도시 828개 지점으로 늘었다. 멤버수도 69만3000명으로 증가하면서 70만명 돌파가 임박한 상태다. 국내도 멤버수가 꾸준히 증가하고 있다. 지난 2월과 비교하면 넉 달 사이 멤버수는 7% 증가했다. 전년 동기와 비교하면 멤버수는 21% 불어났다. 현재 위워크의 국내 멤버수는 2만명, 임대 면적은 연면적 기준 22만4400㎡ 규모로 전해진다.

임차인 외에 지리적 이점도 매각에 호재로 작용했다. 부동산업계 관계자는 "역삼 위워크타워의 경우 지리적 이점 덕분에 위워크가 전차인을 순조롭게 확보할 수 있었던 것으로 보인다"며 "설사 위워크가 아니더라도 새로운 임차인을 구하는 게 어렵지 않을 정도로 지리적 이점이 뛰어난 곳"이라고 말했다.

역삼 위워크타워는 옛 르네상스호텔 사거리에 자리하고 있다. 지하 6층~지상 22층, 연면적 1만9646㎡ 규모로 건립됐다. 역삼 위워크타워는 마스턴투자운용이 소유하고 있을 때만 하더라고 PCA라이프타워로 불렸다. 책임임차인인 PCA생명이 사옥으로 활용하고 있었기 때문이다.

그러다 2018년 초 위워크(WeWork)를 새로운 핵심 임차인으로 맞이하면서 빌딩 브랜드명칭을 '위워크타워'로 변경했다. 브랜드 변경 이후 마스턴투자운용은 투자금 회수에 나섰고, 케이리츠운용에 매각했다.

케이리츠운용이 역삼 위워크타워를 매입한 시기는 지난해 초다. 케이리츠운용은 셰어 딜 형태로 역삼 위워크타워를 매입했다. 셰어 딜은 오피스를 소유한 리츠를 존속시키고 원매자가 리츠 지분을 인수하는 형태의 리츠 주식양수도 거래다. 일반 부동산거래 방식과는 차이가 있다. 그동안 국내에선 원매자가 새로운 리츠나 펀드를 만들어 부동산을 취득하거나 직접 자신의 명의로 매입하는 형태를 보였다. 통상 절세를 위해 셰어 딜을 택한다.

케이리츠운용은 매도자인 마스턴투자운용으로부터 자산이 아닌 리츠 마스턴제7호의 지분을 사들였다. 마스턴제7호는 마스턴운용이 2013년 11월 전신인 PCA라이프타워를 매입했을 때 인수주체로 내세운 리츠다. 케이리츠운용은 지분 매입을 마무리한 이후 작년 9월 케이알제9호로 리츠명을 변경했다.

그 후 케이리츠운용은 역삼 위워크타워 매입 2년여 만에 투자금 회수에 나선 상태다. 최근 강남권역(GBD) 프라임 오피스 빌딩 가격이 오름세에 있는 만큼 투자금 회수 적기로 판단한 것으로 보인다. 최근 매각된 현대해상 강남사옥의 경우 단위면적(3.3㎡) 기준 3400만원으로 강남권역(GBD) 최고가를 경신했다.

이 정도 가격으로 거래금액이 형성될 경우 케이리츠투자운용은 100억원을 상회하는 시세차익을 거둬들일 수 있다. 최종 투자수익률은 배당도 포함돼 산정된다. 배당재원이 되는 연간 임대료 수익은 70억원 수준이다. 투자 기간을 고려한 임대료 수익은 100억원에 이른다.
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