이 기사는 2020년 09월 02일 13:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 처음으로 시도하는 물류센터 리츠가 최종 인가 문턱을 넘었다. 선매매 구조로 매입을 추진 중이며 책임임차 계약을 맺은 만큼 리츠 수익률은 상당히 안정적일 전망이다.

그간 공공지원 임대주택 리츠 분야의 강자로 두각을 드러내왔는데 이번 리츠로 포트폴리오 확대를 꾀하고 있다.

2일 업계에 따르면 대한토지신탁이 이천시 물류센터 매입을 위해 설립한 리츠는 최근 국토교통부로부터 인가 승인을 받고 매매계약 체결을 마쳤다. 개발중인 자산을 준공 조건부로 매입하는 선매매 구조다. 물류센터 개발을 위한 사업비를 선제적으로 대출해 주고 준공 이후 소유권을 넘겨받게 된다.

매도인은 시행사인 와이비케이로지스틱스, 부대비용을 고려한 해당 리츠의 총 투자액은 770억원 선이다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 250억원, 론(loan) 및 임대보증금 520억원 등으로 이뤄졌다. 이중 에쿼티의 경우 매도 측인 와이비케이로지스틱스가 40억원을 출자해 보통주 투자자로 참여한다. 대한투자신탁 역시 펀드를 통해 29억원(2종 종류주)가량을 넣기로 했다.

구체적 일정을 보면 1차 유상증자를 통해 우선 50억원을 조달해 계약금 및 부대비용으로 썼다. 이후 준공 시점에 2차 유상증자로 나머지 200억원 가량을 마련해 잔금을 치를 예정이다. 이 200억원 중 140억원 상당의 주식(1종 종류주)은 하이투자증권에 배정해 판매된다.

해당 리츠가 매입하는 물류센터는 이천시 도립리 512-1번지 일원에 건립되고 있으며 지난달 착공에 들어갔다. 준공 시점은 내년 11월경이다. 연면적 3만7036㎡(1만1203평), 지하 1층~지상 4층의 1개동 규모로 지어진다. 이중 지하(3014.60평)는 저온창고이고 지상(7985.19평)은 상온창고인 구조다.

준공 이후 공실 발생에 대한 위험은 당분간 없을 전망이다. 리츠가 와이비케이로지스틱스와 책임임대차 계약을 맺기로 했기 때문이다. 기간은 소유권 이전일을 기준으로 1년 반 동안이다. 임대료의 경우 상온창고가 평당 월 2만3000원, 저온창고는 월 5만3000원이며 미리 선납하기로 합의했다.

책임임대차 계약에 따라 해당 기간의 리츠 수익률은 안정적일 것으로 보인다. 대한토지신탁은 계약기간 동안 새로운 화주를 계속해서 물색해 추후 계약면적을 변경하거나 임차인을 교체할 계획이다.

리츠 측은 준공기간 약 1년과 운영기간 3년 등을 합쳐 약 4년차 시점부터 처분계획을 수립해 매각을 추진한다. 목표 배당수익률은 매각 차익을 포함했들 때 1종 종류주 기준 8.46%, 2종 종류주 14.83%, 보통주 45.84% 수준이다. 보통주 투자자인 와이비케이로지스틱스, 2종 종류주 투자자인 대한토지신탁이 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 셈이다.

대한토지신탁은 지금까지 임대주택 중심으로 리츠사업을 꾸려왔다. 신탁사 가운데 공공임대주택 리츠를 가장 활발하게 운용하고 있다. 2015년 수원 권선구에서 첫 기업형 임대주택리츠 상품을 내놓은 것을 시작으로 현재까지 모두 38개의 임대주택 사업장을 보유 중이다.

지난해까지 약 4년 동안 매년 평균 8.75개씩 리츠를 설립하며 이 분야에서 왕성한 사업을 벌였다. 현재 진행 중인 대표적 사업은 검단신도시 프로젝트와 하남 감일지구 프로젝트로 이 프로젝트들의 규모는 8000억원에 이른다.

이밖에 2018년 홈플러스 울산 동구점을 매입해 리테일 리츠를 하나 보유하고 있긴 하지만 물류리츠를 설립한 것은 이번이 처음이다.

업계 관계자는 "기존 물류센터 거래가가 급등하는 추세다 보니 선매입 형태로 물류센터 리츠를 설립하는 사례가 늘어나고 있다"며 "대한토지신탁이 이번에 사들이는 물류센터는 저온창고 규모가 상당해 수요는 충분할 것"이라고 말했다.

대한토지신탁은 해당 리츠의 자산관리위탁을 맡은 만큼 소유권 이전시 8억4000만원의 수수료, 이와 별개로 연간 1억8000만원의 운용 수수료를 받는다. 매각시 얻는 기본수수료는 매각가의 0.5%, 성과수수료는 매각차익의 15%다.