이 기사는 2020년 09월 28일 14:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 롯데마트 마석점 투자금 회수에 나선다. 책임임차인으로 롯데쇼핑이 자리하고 있다는 점은 긍정적인 요소다. 유통산업제한 구역에 자리하고 있다는 점도 투자자들이 반기는 부분이다. 이는 오프라인 매장의 성장세 둔화를 어느 정도 상쇄할 것으로 기대된다.

25일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁이 리츠를 통해 매입한 롯데마트 마석점 매각을 추진 중이다. 조만간 주관사 선정을 위해 국내외 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송할 예정이다.

롯데마트 마석점은 경기도 남양주시 화도읍에 자리하고 있다. 지하 2층~지상 3층, 연면적 2만4110.41㎡ 규모다. 주요 임차인은 롯데쇼핑과 롯데컬처웍스다. 롯데컬처웍스는 지상 2층과 3층을 사용 중이다. 연면적을 기준으로 보면 전체의 6.8%에 해당하는 1644.55㎡ 수준이다. 나머지는 롯데쇼핑이 사용 중이다. 임대료는 연간 기준 30억원이다. 마트부문은 분기별로, 시네마부분은 월별로 정산한다.

이번 매각을 통해 KB부동산신탁은 10년만에 투자금을 회수할 수 있을 지 주목된다. 앞서 KB부동산신탁이 롯데마트 마석점을 매입한 시기는 2011년 1월이다. 매입가격은 385억원이다. 취득세를 비롯한 부대비용까지 고려한 총 투자액은 417억원이다.

KB부동산신탁은 리츠를 통해 재원을 마련했다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 235억원, 론(loan) 160억원으로 이뤄졌다. 부족분은 임대보증금으로 채웠다. 주요 임차인인 롯데쇼핑과 롯데컬처웍의 책임임차 기간은 각각 20년, 18년이다.

롯데마트 마석점의 잠재 원매자 군은 크게 두 부류로 나뉜다. 리테일 자산 그대로 매입해 운영을 목적으로 하는 운용사가 첫 번째로 거론되다. 잔여 임대차 기간은 10년여 다. 여기에 롯데마트 마석점이 자리하고 있는 지역은 유통산업 제한구역으로 묶여 있다. 경쟁사인 여타 대형 할인마트가 추가로 입점하기 어렵다. 독점적이 시장 지위를 보유한 셈이다.

이는 최근 오프라인 리테일 시장의 침체를 일정 수준 상쇄하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대되는 대목이다. 코로나19로 앞당겨진 언택트 시대로 온라인 시장의 성장세가 무섭다. 그럼에도 오프라인에 대한 니즈는 여전이 남아있다.

또다른 원매자군은 개발 가능성을 염두에 둔 부동산 디벨로퍼다. 디벨로퍼는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 뜻한다. 이 중에서도 땅 매입이 이들에겐 필수적이다. 최근 수도권을 중심으로 개발부지를 확보하기 어려워졌다. 공공택지는 공급이 사실상 사라졌다. 그러자 디벨로퍼의 눈길은 '부동산 컨버전'으로 향했다.

컨버전은 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 디벨로퍼가 이를 부동산에 접목시켜는 전략을 취하기 시작했다. 대표적으로 리테일 자산을 매입해 오피스 혹은 주거시설로 개발하는 전략이 있다. 이 같은 측면에서 디벨로퍼가 롯데마트 마석점 매입에 관심을 둘 가능성이 클 것으로 전망된다.