미래에셋자산운용 '맵스미국11호' 펀드 투자자산인 애틀랜타 오피스 빌딩 가치가 상승, 이익분배율도 높아지고 있다. 북미 최대 손해보험사인 스테이트팜사가 안정적인 임대수익률을 창출하는 한편 애틀랜타 지역의 부동산도 모기지 금리 인하에 따라 몸값을 높였다. 환율도 안정적인 흐름을 보이며 수익률에 긍정적인 영향을 미쳤다.

◇'맵스미국부동산 11호' 재평가, 순자산가치 3.08% 상승

5일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호'의 투자 자산가치 재평가를 마치고 기준가격 변동을 고지했다. 펀드당 기준가격은 직전 대비 0.05원 오른 1276.59원으로 집계됐다.

맵스미국11호는 미국 애틀랜타 지역 오피스 빌딩인 파크센터1(Park Center 1)에 투자한다. 투자금액인 3368억원은 맵스미국11호를 통해 1470억원, 부동산담보대출을 통해 1817억원 조달했다.

부동산담보대출의 차주인 코퍼레이션 프로퍼티 트러스트 2(Corporate Properties Trust II) 주식의 9월 말 기준 평가손익 조정액은 458만3668달러(약53억3859만원) 오른 1억5361만달러(약1789억1288만원)로 나타났다. 미래에셋운용은 코퍼레이션 프로퍼티 트러스트 2 주식에 대해 94.514%의 지분을 보유하고 있다.

미래에셋운용은 재평가 공시에서 주임차인인 스테이트팜사의 연간 2% 수준의 임대료 상승과 신규 리테일 임대차 계약 체결에 따라 보유 부동산의 가치가 높아졌다고 알렸다. 파크센터1의 가격은 지난해 대비 1.42% 상승한 3억1400만달러(약3654억3785만원)을 기록했다. 펀드 보유주식의 순자산가치는 전년대비 3.08% 올랐다.

맵스미국11호는 7년6개월 간의 운용 기간 동안 매년 3월과 9월 정기적으로 이익을 배분하는 펀드다. 올해 9월 말을 기준으로 5일 지급한 이익분배금은 53억1900만원으로 이익분배율은 7.22%로 나타났다. 맵스미국11호의 이익분배율은 현재까지 목표수익률인 6%를 상회해왔다. 첫 분배지급일인 2018년 4월 4.77%를 기록한 뒤 꾸준히 상승했다. 2018년 10월 6.73%, 2019년 4월 6.87%, 2019년 10월 7.54%, 2020년 4월 8.08% 등이다.

미래에셋운용은 정기적으로 자산가치를 재평가하고 평가금액을 수익자에게 공개하고 있다. 6월 말 '미래에셋맵스호주부동산투자신탁 2호' 자산가치도 재평가해 수익률을 제고했다. 호주 캔버라(Canberra) 지역의 오피스 빌딩에 투자하는 맵스호주2호는 투자대상인 50 마커스 클라크 스트리트의 부동산 가치가 확대되며 수익률을 견인했다. 6월 말 기준 자산가치는 전년동기 대비 3309만5141AUD(호주달러·약 275억2800만원) 오른 1억8457만4314AUD(약 1535억5500만원)으로 집계됐다.

◇장기 우량임차인·저금리 모기지·안정적 환율 '3박자'

스테이트팜사가 임차인으로 연결된 해외부동산 펀드는 꾸준히 순항 중이다. 맵스미국11호와 9-2호의 수익률은 안정인 상승곡선을 그리고 있다. 두 펀드의 누적수익률은 11호가 50%, 9-2호가 40.5%를 기록했다.

스테이트팜은 북미 최대규모의 손해보험사로 맵스미국11호가 투자한 파크센터1 건물과는 20년간의 장기 임대계약을 맺고 있다. 맵스미국11호는 스테이트팜사와 매년 임대료를 상승 갱신하는 계약을 맺고 있다. 매년 자산가치 평가마다 임대료 상승이 꾸준히 반영된다는 의미다. 미국 텍사스주 댈러스 소재의 스테이트팜 중부지역 본사에 투자하는 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호'도 판매 직후 2500억원의 투자금을 모았다. 6월 말 기준 이익분배율은 8.02%다.


애틀랜타 지역의 부동산 가치도 상승했다. 코로나19 여파로 일대 부동산 개발사업이나 임대율은 다소 낮아졌지만 주택담보대출(모기지) 이자율이 사상 최저 수준으로 상대적인 부동산 가치가 높아지는 중이다. 특히 맵스미국11호가 투자한 스테이트팜 동부본사 건물의 임대율은 99%에 이른다. 애틀랜타 일대 공실률 현황이 17.6%, 근방인 센트럴 페리미터의 공실률이 20.0%에 육박한다는 점에 비춰 주변대비 임대수익도 높은 편이다.

코로나19 악조건과 약달러 기조 속에서도 환율이 안정적인 흐름을 유지하며 수익률에 영향을 미쳤다. 맵스 해외부동산 펀드들은 환헤지를 하지 않는 상품이 대다수다. 환율 등락에 따라 수익률도 오르내린다. 맵스미국11호도 자산가치 평가와는 별개로 운용기간 중 통상적으로 환율이 1100원 이상일 때 긍정적인 수익률을 보였다. 최근 환율은 지난해 3월 1280원으로 1년 내 최고점을 찍은 뒤 현재까지 하락했지만 1100원선은 지키고 있다.

미래에셋운용 관계자는 "달러 환헤지를 선택하지 않아 변동성을 충분히 관리한다면 환노출에 따른 추가수익도 기대할 수 있다"며 "글로벌 금리가 낮아지는 환경 속에서 금리 대비 부동산 임대료 등 자산가치가 지속적으로 상승해 수익성은 목표치에 부합할 전망"이라고 부연했다.