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[디벨로퍼 열전]시티코어 인수 'J빌딩' 몸값 평당 5000만원 육박총 거래금액 2900억, 개발 사업권 포함 영향···프라임 오피스 탈바꿈 예정

이명관 기자공개 2020-10-13 10:21:16

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 10월 07일 08:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼인 '시티코어'가 인수를 추진 중인 서소문동 J빌딩의 가격이 단위 면적 기준(3.3㎡) 4000만원을 상회하는 것으로 나타났다. 개발을 전제로 거래가 이뤄지고 있는 만큼 '개발 사업권'이 빌딩 가격에 포함된 영향으로 풀이된다.

6일 부동산업계에 따르면 시티코어가 인수하는 서울 서소문 J빌딩의 매매가격이 2900억원 수준인 것으로 파악된다. 해당 가격은 인근의 M빌딩까지 포함된 가격이다. 이번 거래대상은 J빌딩과 M빌딩이다.

오피스 빌딩 연면적을 고려한 3.3㎡당 가격은 4750만원에 이른다. J빌딩은 지하 2층에 지상 10층, 연면적 1만7740.9㎡ 규모다. M빌딩은 지하 1층~지상 3층 연면적 2389.79㎡ 규모다. 건물이 자리한 7개 필지도 거래 대상에 포함된다. 총 토지 면적은 5247.4㎡ 수준이다.

이는 서울중심지역(CBD)의 최근 가격 추세와도 현격한 차이를 보이는 수준이다. 최근 거래된 프라임오피스 빌딩인 CJ제일제당 사옥의 경우 3.3㎡당 2400만원에 매각됐다. 거의 두 배 가까이 차이가 나는 모양새다. 특히 강남권역(GBD)의 최고가인 현대해상 강남사옥의 가격도 훌쩍 뛰어넘었다. 현대해상 강남사옥은 3.3㎡당 3400만원에 매각되며 GBD 최고가를 경신했다.

J빌딩이 비싼 값에 매각된 이유는 개발이 전제됐기 때문이다. 이번 거래 대상에는 두 개의 오피스 빌딩 외에 사업시행자 권한도 포함됐다. 서소문지구 11-1, 12-1지구 정비계획에 따라 개발이 예정돼 있다.

그 동안 광화문과 종로, 을지로를 중심으로 진행됐던 대규모 도심 정비 사업이 서소문로 일대까지 확산되고 있는 중이다. 시행권이 포함되면서 몸값이 크게 상승한 것으로 분석된다.

시티코어는 빌딩 개발에 특화한 부동산 디벨로퍼다. 이번에도 J빌딩과 M빌딩을 개발해 충분히 밸류애드(value-add)가 가능하다고 판단한 것으로 보인다. 시티코어는 장기를 살려 해당 빌딩을 프라임오피스 빌딩으로 개발한다는 방침이다.

시티코어의 대표작은 공평동 센트로폴리스다. 센트로폴리스를 개발, 매각을 통해 상당한 시세차익을 남긴 것으로 전해진다. 센트로폴리스는 2018년 10월 영국계 부동산 투자회사인 M&G리얼에스테이트에 매각했다. 매각가는 1조1221억원으로 책정됐다.

시티코어는 이번에도 비슷한 형태로 개발 프로젝트를 진행할 것으로 점쳐진다. 개발은 내년 하반기께 본격화될 전망이다. 부동산업계 관계자는 "인허가 절차에 소요되는 시간을 고려해보면 내년 하반기엔 구체화할 것으로 보인다"며 "이를 고려해 잔금을 1년 뒤 납부하기로 한 것으로 안다"고 말했다.

이번 거래의 소유권 이전일은 내년 이맘때다. 최근 매매계약을 체결했지만, 인허가 절차 등에 걸리는 시간을 고려해 금융비를 절감하기 위해서다. 시티코어는 인수 자금 및 개발비 상당부분 금융권 대출을 통해 조달한다는 계획이다.

시티코어는 이번 프로젝트를 위해 시빅센터피에프브이를 설립했다. 이 PFV의 설립자본금은 600억원이다. 이중 시티코어 계열인 시티코어디엠씨를 통해 240억원을 직접 출자했다. 지분율로 보면 40%에 해당한다. 나머지 360억원은 증권사 등이 투자자로 나섰다. 나머지 2300억원은 내년 잔금 일정에 맞춰 대출로 충당할 예정이다.
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