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[부동산신탁사 경영분석]NCR 하락 일변도…금융당국 기준 강화 '현실화'④책임준공형 토지신탁도 위험 반영…코람코자산신탁 최하위 기록

이정완 기자공개 2020-11-30 13:59:22

이 기사는 2020년 11월 26일 15:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산신탁사의 재무건전성을 나타내는 지표가 하락세를 보이고 있다. 총 14곳의 부동산신탁사 중 11개 회사의 영업용순자본비율(NCR)이 떨어졌다. 금융당국이 요구하는 NCR 기준은 모두 충족했지만 하락 일변도라는 게 눈에 띈다.

NCR 하락 배경으로는 금융당국의 기준 강화가 주된 원인으로 꼽힌다. 더불어 올해 초 코로나19가 확산되면서 부동산 개발도 줄어드는 듯 했으나 예상과 달리 개발 사업은 활기를 띄면서 부동산신탁사의 재무건전성이 주춤해졌다.

최근 부동산신탁사가 공시한 NCR에 따르면 올해 3분기 기준 부동산신탁사 14곳의 평균 NCR는 1149.62%를 기록했다. 지난해 같은 기간 평균인 1324.65%와 비교하면 175.13%포인트 줄어든 수치다. 지난해부터 영업을 본격적으로 시작해 2000%대 NCR을 유지하고 있는 대신자산신탁·한국투자부동산신탁이 포함된 수치임에도 NCR이 낮아졌다.


시장점유율 상위권 업체도 NCR 하락세를 피해갈 수 없었다. 시장점유율 1위부터 5위까지 중 1위인 한국자산신탁을 제외하고는 일제히 NCR이 낮아졌다. 2강 체제를 유지하다가 시장점유율 2위로 밀려난 한국토지신탁의 NCR는 588%로 지난해 같은 기간(635.6%) 대비 47.60%포인트 줄었다. 3위 하나자산신탁은 전년 동기 대비 409.5%포인트, 4위 KB부동산신탁도 47.76%포인트 낮아졌다.

시장점유율 5위인 코람코자산신탁은 재무건전성 저하가 더욱 눈에 띈다. 전체 14개 부동산신탁사 중 가장 낮은 NCR을 기록했다. 코람코자산신탁의 3분기 말 기준 NCR은 353.95%을 기록했다. 1년 만에 321.9%포인트 감소한 셈이다.

NCR은 금융사의 자본적정성과 재무건전성을 측정할 수 있는 지표다. 금융당국이 요구하는 NCR 기준은 150%로, 부동산신탁사 14곳 모두 이 수치를 크게 상회하고 있기는 하다. NCR은 영업용자본을 총위험액으로 나눠 계산하는데 위험수준은 주식, 집합투자증권 등과 관련된 시장위험액과 대여금, 미수금이 고려된 신용위험액 등을 합산해 산정한다.


올해 NCR 하락세는 금융당국의 NCR 기준 강화 때문이라는 분석이다. 금융당국이 올들어 강화된 재무건전성 제도를 도입하면서 총위험액과 영업용순자본상 차감항목이 모두 늘었다. 실제 분양률 수준에 따라 신탁계정대여금 건전성 분류 기준을 마련하는가 한편 영업용순자본 산정시 신탁계정대여금의 건전성에 따라 자기자본 차감비율을 차등 적용했다.

신용평가사 관계자는 "당국의 NCR 기준 강화 후 실제 부동산토지신탁사의 NCR 하락세가 수치로 드러나고 있다"고 설명했다.

토지신탁 사업별로 NCR에 끼치는 영향을 살펴보면 지금까지 국내 부동산신탁사 NCR의 하락은 주로 차입형 토지신탁과 관련이 있었다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 뒤 사업비를 조달하기 때문에 이 사업을 키울수록 신탁계정대여금이 증가한다. 신탁사가 모든 위험을 책임지는 만큼 그에 따른 리스크를 반영했다.

다만 이제는 상황이 달라졌다. 차입형 토지신탁 외에 책임준공형 관리형 토지신탁 사업도 위험 요소에 포함했다. 이 때문에 신탁사가 NCR의 분모인 위험액에 '책임준공형 관리형토지신탁의 책임준공 신용위험액'을 더하기 시작했다. 최근 부동산신탁사가 대거 참여하고 있는 책임준공형 관리형 토지신탁 사업도 차입형 토지신탁보다는 낮지만 시공 리스크가 상존하기에 위험을 일부 반영하기로 했다.

특히 올해 책임준공형 관리형 토지신탁이 부동산신탁업계에서 활발히 진행되면서 재무건전성 하락에 영향을 끼쳤다. 한국기업평가는 지난 9월 부동산신탁사 리스크 점검 웹 세미나에서 "차입형 토지신탁 수주는 감소추세이나 책임준공형 관리형 토지신탁은 빠르게 증가하고 있다"며 "올해 책임준공형 토지신탁이 차입형 토지신탁 신규수주를 역전할 것으로 전망된다"고 밝히기도 했다.

한편 지난해 영업을 시작한 신규 부동산신탁사의 NCR도 떨어지기 시작했다. 3분기 말 기준 신영부동산신탁 NCR은 990.04%로 신규 3사 중 가장 낮은 수치를 기록했다. 1년 만에 NCR이 1534%포인트 줄었다. 대신자산신탁 NCR은 2305.54%로 NCR이 전년 대비 1692.66%포인트 줄어 전체 부동산신탁사 중 가장 큰 NCR 낙폭을 보였다.
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