이 기사는 2020년 12월 11일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

중견 건설사 원건설이 제천 소재 골프장 힐데스하임CC 매각을 검토 중이다. 골프장 몸값이 꼭지점이라는 판단이 깔린 것으로 보인다. 힐데스하임CC의 몸값은 얼마나 평가받을 수 있을까.

힐데스하임CC는 힐데스하임CC는 원건설이 계열사인 청풍개발을 통해 개발한 골프장이다. 2011년 1월 정식 개장한 힐데스하임CC는 42만여 평의 부지에 27홀로 운영 중이다.

개발 초기에는 18홀 규모의 회원제와 9홀 규모의 대중제로 구분돼 있었다. 그러다 2017년 완전한 대중체로 전환했다. 4개월여 동안 회원들의 입회금을 전부 반환했다. 반환된 입회금은 400억원 선이다.

이렇게 원건설이 힐데스하임CC 개발에 투입한 자금은 900억원 선이다. 현재 시장 분위기를 고려하면 원건설은 상당한 수준의 투자차익을 손에 쥘 수 있을 전망이다.

골프장 M&A에선 통상적으로 현금창출력을 기준으로 가치를 평가한다. 현금창출력은 대표적인 지표인 상각전영업이익(EBITDA, 에비타)를 사용한다. 여기에 수도권과의 근접성, 대중제·회원제 여부 등이 고려대상이다. 골프장 이용객과 직결되는 수도권과 근접할수록, 세금 혜택이 있고 수익성이 높은 대중제 골프장이 상대적으로 고평가 받는다.

회원제의 경우 대중제 전환을 전제로 매각이 이뤄질 경우 비슷한 형태로 가격이 산출되지만, 매도자 측 입장에서 보면 입회보증금을 제외한 현금을 손에 쥘 수 있다.

골프장 M&A 시장에서 통용되는 멀티플 배수는 15배~17배 선이다. 작년말 기준 힐데스하임CC의 에비타는 58억원이다. 올해엔 골프장 호황을 없고 전년보다 에비타가 증가했을 것으로 점쳐진다. 시장에선 70억원 이상이 가능할 것으로 예상한다.

현금창출력을 토대로 시장 평균치의 멀티플을 적용하면 힐데스하임CC의 가치는 1400억원 선이다. 홀당 가격으로 환산하면 51억원 수준이다. 다만 올해 호황기를 틈타 '귀한몸' 대접을 받는 상황인 점을 고려하면 이보다 높은 1600억원까지는 가치를 인정받을 수 있을 것으로 예상된다.

실제 올해 거래된 골프장의 경우 현금창출력에 더해 미래 가치를 인정받아 적정가치보다 높은 수준에서 가격이 결정된 사례가 많았다. 우선 두산그룹 구조조정 일환으로 매물로 나온 클럽모우CC가 있다.

하나금융-모아미래도 컨소시엄이 인수한 클럽모우CC의 가격은 1850억원이다. 강원도 홍천에 소재한 27홀 대중제 골프장인 클럽모우CC는 홀당 67억원의 가치를 인정받았다.작년 대중제로 전환한 가운데 에비타는 13억원에 불과했다. 마찬가지로 강원도 춘천의 27홀 대중제 골프장 더플레이어스GC는 1600억원에 거래됐다. 2019년 기준 에비타는 47억원이었지만, 홀당 67억원의 가치를 인정받았다.

IB업계 관계자는 "올해 골프장이 특수를 누리고 있어 멀티플 배수가 상향 조정돼 거래가 이뤄지고 있다"며 "전략적 투자자(SI)가 매수자로 나설 경우 더욱 공격적으로 가격을 제시할 수 있다"고 지적했다.

최근 골프장 시장 상황은 때 아닌 호황기를 누리고 있다. 골프장 활황은 주 52시간제와 온화한 기상여건에 더해 코로나19와 같은 외부 변수가 더해진 결과라는 평가다. 특히 코로나19 이후 420만명에 이르는 골프인구가 국내에 발이 묶였고, 그대로 국내 골프장으로 유입됐다. 자연스레 국내 골프장의 실적 상승으로 이어지는 모양새다.