이 기사는 2020년 12월 24일 14시16분 thebell에 표출된 기사입니다

국내 운용사가 아마존과 직접 거래를 통해 물류센터 개발사업에 투자하는 첫 사례가 나왔다. 임대인에 크게 유리한 ‘앱솔루트 트리플 넷(Absolute Triple Net)’ 방식의 임대차계약을 성사시킨 점도 주목된다. 수익률을 극대화할 수 있는 방법이다.

24일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용-신한금융그룹 GIB 컨소시엄은 미국 뉴멕시코주에 들어설 아마존 물류센터 개발사업 딜을 전일(23일) 클로징했다. 해당 물류센터의 준공 예정일은 내년 9월이다.

아마존이 준공 이후 최소 20년간 책임임차(마스터리스)한다. 연장 가능 옵션이 포함돼있어 아마존의 임차기간은 최대 45년이 된다. 에쿼티(자본금)에 투입된 이지스자산운용 펀드의 만기는 6년으로 임차기간에 비해 크게 여유있는 수준이다.

이번 딜은 국내 운용사가 아마존과 직접 거래를 통해 물류센터를 개발하는 최초 사례라는 데 의미가 있다. 이지스자산운용이 직접 아마존과 시행계약과 임대차계약을 진행했다. 이 경우 아마존은 현지 시행사 역할을 한다. 올해 들어 미국 내 아마존 물류센터 매입에 국내 운용사들의 진입이 활발히 진행되고 있지만 대부분 물류센터를 소유하고 있는 현지 시행사나 운용사가 매도인으로서 거래상대방이 된 것과는 차별화된 형태다.

전체 개발사업비를 국내에서만 조달했다는 점도 주목할 만하다. 전체 거래금액 2억8000만달러(약 3100억원) 중 에쿼티는 9300만달러 규모로 이지스자산운용이 펀드를 설정하고 이지스자산운용과 신한금융그룹 GIB가 총액인수했다. 에쿼티를 제외한 나머지 1억8800만달러 규모 선순위 대출은 신한은행이 금융주관을 맡았다. 거래대금은 환헤지 없이 전액 미달러로 결제됐다.

이번 딜은 지난해 12월부터 검토를 시작해 약 1년 만에 마무리됐다. 신한은행이 홍콩 소재 글로벌 IB로부터 이번 딜을 소싱해 이지스자산운용에 컨소시엄 구성을 제안한 것으로 알려졌다. 이지스자산운용은 올해 2월 국내 본사에서 미국 아마존 본사로 개발전문인력을 보내 직접 대면협상을 진행했다.

특히 이지스자산운용은 이번 딜에서 임대차계약 조건이 임대인에 크게 유리한 ‘앱솔루트 트리플 넷’ 방식을 채택하는 데 성공한 것으로 전해졌다. 일반적으로 임차인이 임대료, 세금(재산세), 보험료(화재보험료), 유지관리비를 부담하는 ‘트리플 넷’ 방식만 취해도 임대인에 비교적 유리한 조건으로 평가된다. 하지만 이번 딜의 경우 한 단계 더 나아가 아마존에 수리보수비를 충당할 책임도 부과됐다.

이렇게 되면 펀드수익자로서는 투자기간 동안 추가 CAPEX(자본지출) 비용이 소요되지 않아 수익률을 극대화할 수 있는 효과가 있다. 기존에 앱솔루트 트리플 넷 방식을 채택한 딜이 국내에서 드물었던 이유는 국내로 넘어오기 전 이미 미국 현지에서 모두 소화될 만큼 투자자들의 인기를 얻었기 때문이다.

앱솔루트 트리플 넷 계약조건은 향후 셀다운 진행시에도 투자자들의 구미를 당기는 요인이 될 것으로 보인다. 이번 펀드는 물류센터 준공 시점에 맞춰 수익증권을 기관투자자에게 매각하거나 공모리츠에 편입하는 방식으로 자금을 모집하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.