이 기사는 2021년 06월 16일 14:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

바른빌딩이 강남권역(GBD) 최고가에 육박하는 몸값으로 거래될지 주목받고 있다. KB부동산신탁이 최종적으로 입찰을 철회해 한발 물러섰지만 차순위로만 우선협상자가 선정돼도 상당한 입찰가에 거래가 이뤄지는 셈이다.

강남 테헤란로 뒷편, 이면도로에 위치한 중소형 매물의 몸값을 두고 시장 의견은 분분하다. 입찰을 앞두고 감정평가를 의뢰했을 때 몸값은 최고 수준으로 쳐도 3.3㎡당 3500만원 수준으로 알려졌다. 감정평가 이상의 금액을 베팅할 경우 대출조건이 불리해져 수익률에 영향을 미칠 우려가 있다.

16일 관련 업계에 따르면 이지스자산운용은 공모 부동산 펀드에 편입한 바른빌딩의 매각을 위해 에비슨영코리아를 자문사로 선정하고 최근 입찰을 진행했다. 2017년에 조성한 이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호의 자산 매각 건이다.

아직 최종 우선협상대상자를 선정하진 않았지만 원매자 사이에선 높은 입찰가로 화제를 모았다. 시장에선 KB부동산신탁이 3.3㎡당 4000만원에 육박하는 가격을 적어낸 것으로 관측했다. 매도자 측과 인터뷰 후 금융비용 부담을 이유로 최종 입찰의사를 접은 것으로 알려졌다. 차순위자로는 한투부동산신탁, 바로자산운용 등이 줄을 서고 있는데 이 역시 각각 3.3㎡당 3900만원, 3800만원대로 만만찮은 가격을 적어낸 것으로 보인다.


높은 몸값을 적어낼 경우 문제는 대출조건이 불리해진다는 점이다. 실제 입찰에 참가했던 원매자는 감정평가사에 의뢰했을 때 매입가격이 최대치로 잡아도 3.3㎡당 3500만원 안팎 정도로 견적을 받았다. 매입가격의 60~65% 정도 대출이 가능한 수준이었다. 평단가가 여기서 더 올라가면 대출 가능금액은 줄어들고 부족분을 원매자 에퀴티로 채워야 한다. 자연히 투자수익률 저하로 이어진다.

원매자들은 이번 거래가 3.3㎡당 4000만원 전후에서 이뤄지면 캡레이트(Cap rate) 기준 3%를 넘어 2%대까지 떨어질 수도 있을 것으로 예측했다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 거래가격이 치솟을수록 캡레이트가 떨어져 대출로 레버리지를 일으킬 이유가 적어지는 셈이다.

바른빌딩은 2009년 10월 준공된 지하 6층~지상 15층, 연면적 11349㎡ 규모의 오피스 빌딩이다. 강남구 테헤란로92길 7에 있다. 국내 대형 로펌인 법무법인 바른이 사옥으로 사용하다가 2017년 세일앤리스백 방식으로 이지스자산운용에 매각했다. 당시 10년간 책임임대차 계약을 맺어 공실 리스크를 줄였다.

4년전 거래가 이뤄질때 몸값은 3.3㎡당 2000만원 초중반이었다. 이번 거래가 성사되면 거의 2배에 가까운 가치를 인정받는 셈이다. 연면적 기준 총액은 1400억원 안팎에 육박하게 된다.

강남권역에선 3.3㎡당 3000만원 시대를 넘어 4000만원까지 거래가격이 거론되는 단계에 접어들었다. 상당수 원매자가 입찰을 포기하거나 관망할 정도로 딜 클로징 부담이 높은 가격대로 여겨진다.

삼성물산의 서초사옥은 2018년 3.3㎡당 3050만원에 팔리면서 처음으로 3000만원 시대를 열었다. 지난해 현대해상 강남사옥이 3.3㎡당 3300만원을 넘었고 올해 동궁리치웰타워가 3.3㎡당 3600만원대에 거래됐다. 더피나클역삼 타워가 3.3㎡당 4000만원 안팎에 거래가 이뤄지면서 중소형 매물도 일제히 고공행진하고 있는 추세다.

이지스자산운용 관계자는 "아직 최종 우선협상대상자를 선정하기 전이고 입찰참여자는 공개할 수 없다"고 설명했다. KB부동산신탁 관계자는 "입찰을 철회한 것으로 안다"고 답했다.

시장 관계자는 "대출조건이 불리해져 수익률이 떨어질텐데 기관투자가 모집이 가능할지 의문"이라며 "장기적으로 가격이 오를 것이라는 전망에 따라 투자가 이뤄지는 것이라고 쳐도 클로징 가능성을 의심할 정도로 수위가 높아졌다"고 설명했다.