이 기사는 2021년 09월 24일 14:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

오라이언자산운용이 경기도 수원시 소재 옛 백화점 부지를 개발하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자펀드를 내놨다.

24일 금융투자업계에 따르면 오라이언자산운용은 ‘오라이언 수원복합시설전문사모’ 펀드 설정을 앞두고 있다. 설정 예정액은 150억원 가량으로 만기는 28개월이다. 만기 시까지 환매가 불가한 폐쇄형 상품 구조지만 조기 상환 및 추가 연장 가능성은 열려 있다.

펀드는 경기도 수원시의 옛 갤러리아백화점 부지(팔달구 인계동 1125-1외 3필지) 내 주상복합시설을 개발하는 사업에 투자해 수익을 올린다. PF 대출채권 인수를 통해 안정적 이자수취가 핵심이다. 분양수익 등을 토대로 투자금과 이자를 확보해 엑시트한다.

PF 전체 사업비는 1800억원 수준이다. 선순위 트랜치(Tr.A)의 경우 1400억원으로 가장 크고 후순위(Tr.C)는 250억원 수준이다. 리테일을 통해 모집된 자금은 중순위(Tr.B)에 들어가는 구조다. 수익률은 선순위 대비 소폭 높은 가운데 리스크는 다소 높게 설정됐다.

수원 갤러리아백화점 부지 개발은 부동산개발사 서울디앤씨와 태영건설, 미래에셋과 함께 컨소시엄을 구성해 사업이 추진됐다. 지난해 9월 한화갤러리아와 해당 부지의 토지매매계약 완료를 기점으로 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 소유권 이전을 마친 바 있다.

개발사업 부지는 각종 인프라를 갖춘 곳으로 매각 입찰 당시 복수 부동산개발사와 운용사의 인수 경쟁이 치열했다. 분당선(수원시청역) 두 개 출구와 맞닿아 있는 등 교통여건이 뛰어나고 수원시청, 수원역 등 인근에 행정, 상업, 주거 복합권역으로 손꼽힌다.

복합시설은 저층부에 상업시설, 고층부에 주거업무시설로 나눠 준공된다. 대략 생활숙박시설 20%, 업무시설 15%, 근린생활시설 50% 등으로 구성된다. 이미 건축심의를 통과해 멀티플렉스 등 영화관 입정을 비롯 다양한 쇼핑, 여가 시설이 입주할 것으로 예상된다.

오라이언자산운용은 목표수익률로 연간 기준 4%대 후반 수준을 제시했다. 현재 분양률은 90%를 상회하면서 중순위 PF 대출의 엑시트 분양률을 초과달성한 것으로 파악된다. 태영건설이 개발사업 컨소시엄에 합류한 뒤 책임준공을 맡고 프로젝트가 진행 중이다.

업계 관계자는 “오라이언자산운용은 최근 부동산 투자상품을 확대하고 있다”며 “구도심이지만 옛 백화점 부지로 입지가 뛰어나기 때문에 분양실적도 견조했다”고 말했다. 이어 “2년 남짓한 기간에 특별한 리스크 가능성 낮은 것으로 분석된다”이라고 덧붙였다.

오라이언자산운용은 올해 외부 인력을 영입해 IB부문을 신설하는 조직개편을 실시했다. IB부문은 부동산, 헤지펀드, PE로 구성됐던 사업영역에 더해 부동산 자문이나 자금조달 등을 중개하고 수수료를 받는 비즈니스다. 9월말 기준 3000억원대 수탁고를 보유했다.