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밸류시스템운용, ‘오피스텔 PF 투자' 사모펀드 내놨다 고양시 소재 2곳 투자, 교보증권 후순위 물량 인수…수익률 6%대 중후반 제시

김시목 기자공개 2021-11-29 08:17:28

이 기사는 2021년 11월 25일 14:03 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

밸류지스템자산운용이 오피스텔 PF(프로젝트파이낸싱) 물량에 투자하는 펀드를 리테일 고객에게 내놨다.

25일 금융투자업계에 따르면 밸류시스템자산운용은 ‘밸류시스템 고양식사 일반 사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 최소 가입액은 3억원으로 총 90억원 안팎의 자금을 모집할 계획이다. 만기는 16개월 가량으로 중도환매가 불가한 폐쇄형 상품으로 설계됐다.

펀드는 경기도 고양시 식사동 일대 부동산 개발사업에 투자해 수익을 노린다. 실질적인 인수 자산은 오피스텔 및 근린생활시설 개발사업 PF 대출채권이다. 밸류시스템자산운용 펀드는 PF물량을 기존 대출채권 보유자로부터 사들이는 방식을 취했다.

밸류시스템자산운용이 확보한 물량은 카바시크제오차, 카바시크제칠차 등 두 개 특수목적법인(SPC)이 보유한 대출채권이다. 양수도 자산은 SPC를 설립한 교보증권이 사실상 투자해 보유한 건이다. 해당 물량들은 모두 PF 후순위(3,4순위) 대출채권이다.

두 곳 PF 사업비는 각각 600억원, 500억원씩으로 총 1100억원 수준이다. 선순위 트랜치엔 메리츠화재해상보험, 하이투자증권 등이 고루 참여했다. 메리츠화재해상보험의 경우 700억원 이상을 투입해 상당 자금을 출자했다. 하이투자증권은 SPC를 통해 참여했다.

첫 번째 개발사업은 식사동(617번지 일대) 소재 지하6층~지상23층 규모의 오피스텔 및 근린생활시설(베네하임 1차) 준공이다. 80%를 넘어선 분양률은 이미 엑시트 분양률(70%)를 넘었다. 투자금 상환재원은 오피스텔, 근린생활시설 계약금, 중도금 등이다.

나머지 PF도 식사동(623-4번지 일대) 내 지하6층~지상17층 오피스텔 및 근린생활시설(베네하임 2차)이다. 분양률은 70%대 중반으로 엑시트 분양률인 70%대 중후반에 근접하고 있다. 두번째 PF 대출채권의 자금회수는 계약금, 중도금 및 잔금 등으로 이뤄진다.

밸류시스템자산운용은 6%대 중반의 수익률을 제시했다. 3개월 단위로 이익금을 분배할 예정으로 만기 시점에 원금상환과 이익분배금이 지급된다. 3억원 투자 시 16개월 후 만기 시점 회수 자금은 3억2700만원 수준이다. 조기 상환 시 현금흐름은 달라질 수 있다.

업계 관계자는 “신규 택지 상업지역에 위치한 가운데 반경 5km 이내 킨텍스, 대곡역, 삼송지구 등 고양 일산 지역의 대형 상업시설, 공원시설, 문화시설 등이 다수 분포되어 있다”며 “인근 주거편의성 등을 감안하면 투자수익률도 양호한 편”이라고 덧붙였다.

밸류시스템자산운용은 2017년 헤지펀드 운용사로 전환한 후부터 양기정 대표가 하우스를 이끌고 있다. 상장주식, 공모주 및 메자닌 펀드를 운용하는 자산운용본부와 부동산 등을 상품화하는 투자구조화본부가 핵심이다. 자본 160억원대, 자산은 5600억원대다.
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