이 기사는 2022년 05월 23일 16시08분 thebell에 표출된 기사입니다

롯데리츠가 1년 안에 상환해야 하는 부동산 담보 대출 규모가 9000억원을 상회하는 것으로 나타났다. 금리 인상기와 차입금 상환 시기가 겹치며 금융비용이 큰 폭으로 뛸 것이라는 우려가 나온다. 상장리츠 중 비교적 높은 신용평가등급을 바탕으로 리파이낸싱에 나설 것으로 보인다.

차입금 우려를 해소하면 안정적인 성장을 이어갈 전망이다. 코로나19 '엔데믹'을 맞아 오프라인 소비가 되살아나 수혜를 입을 것으로 보이기 때문이다. 롯데리츠는 롯데그룹의 리테일 자산 15개를 담고 있다. 대부분 월 매출 연동 임대료 상승 등의 계약이 맺어져 있다.

23일 금융감독원 전자공시에 따르면 롯데리츠가 1년 안에 상환해야하는 유동성장기부채 규모가 9300억원에 달하는 것으로 나타났다. 4700억원은 당장 올해 10월 만기 예정이다. 2019년 산업은행, 미즈호은행, 국민은행 등 금융기관으로부터 2.27%의 금리로 부동산 담보 대출을 받았던 건이다. 4500억원가량은 내년 3월까지 상환해야 한다. 산업은행, 미즈호은행, 국민은행에서 2% 금리로 부동산 담보 대출을 받았었다.

올해 만기 예정 총 차입금 규모는 6500억원 수준이다. 롯데리츠는 2019년 4700억원 부동산 담보 대출 외에도 3년 만기 담보부사채 1700억원을 1.55%의 저금리로 발행한 바 있다. 상환일은 올해 7월 말로 예정돼 있다.

리파이낸싱은 어렵지 않을 전망이다. 롯데그룹을 스폰서로 둔 롯데리츠는 자산총계가 큰 만큼 투자 안정성을 인정받았다. 무보증 회사채의 경우 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 A+ 등급을 받았다. 우량 상장리츠에 분류되는 제이알글로벌리츠, 코람코에너지플러스리츠의 신용등급 A-과 비교했을 때 롯데리츠의 등급이 2노치 정도 높다.

1700억원 담보부사채 경우에는 더 높은 신용평가등급을 받았다. 롯데백화점 강남점이 담보로 걸려 있어 발행 당시 신용평가등급 AA-를 받았는데 지난해에도 한국신용평가와 나이스신용평가를 통해 동일한 등급을 유지했다.

차입금 상환 우려만 해소되면 올해는 안정적인 배당을 이어갈 것으로 전망된다. 이달 삼성증권이 국내 상장 리츠 차입금 구조를 분석한 보고서에 따르면 조달 금리가 1% 상승할 때 리츠 배당수익률은 0.8~1.5%포인트가량 하락하는 것으로 나타났다. 하지만 롯데리츠의 경우 담보인정비율(LTV)이 50%대로 상대적으로 낮은 데다 리파이낸싱도 수월할 것으로 보인다.


올해부턴 임대 수익도 꾸준히 오를 것으로 예상된다. 롯데리츠는 롯데백화점, 롯데마트 등 롯데그룹의 리테일 자산 15개를 갖고 있다. 편입 자산 모두 임대료 인상이 계획돼 있다.

8개 자산 월임대료는 전년도 대비 1.5%씩 고정 인상된다. 롯데백화점 강남점, 광주점, 창원점과 롯데마트 의왕점, 계양점, 서청주점 등이 포함된다. 임대차 기간도 평균 10년 가까이 남아 있다.

나머지 7개 자산은 매출과 소비자물가지수에 연동한 임대료 인상 계약이 맺어져 있다. 엔데믹을 맞아 소비 심리가 활발해지는 시점에는 더 큰 폭의 임대 수익 상승을 기대할 수 있다.

롯데백화점 안산점과 중동점을 비롯한 6개 자산에 대해서는 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가된다. 직전년도 매출 총액의 0.45~0.5%를 12로 나눈 금액을 매월 올려 받게 된다. 월고정임대료 역시 전년도 소비자물자지수에 연동해 인상된다.

나머지 1개 자산인 롯데마트몰 김포물류센터는 전년도 소비자물가지수와 연동한 임대료 계약이 맺어져 있다. 김포물류센터는 롯데리츠가 갖고 있는 유일한 물류자산으로 지난해 3월 신규 편입됐다.

증권업계 관계자는 "리테일 리츠인 롯데리츠는 코로나19로 인한 영업 리스크로 인해 그동안 오피스 리츠에 비해 밸류에이션 할인이 지속됐다"며 "하지만 최근에는 리오프닝 수혜가 기대된다"고 말했다.

롯데리츠의 배당금 지급 총액은 꾸준히 증가하고 있다. 2020년 상반기(제3기) 총 배당금은 280억원 수준이었지만 지난해 하반기(제6기)에는 390억원으로 110억원가량 늘었다. 유상증자로 인해 주식 수가 늘면서 연환산 배당률은 6%대 중반에 머물렀다. 향후 추가적인 임대 수익 상승이 예상되는만큼 주당 배당금도 상승세를 탈 전망이다.