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[2022 더벨 WM 포럼]“국내 코어오피스, 인플레이션 헤지로 부각 전망"유명한 마스턴운용 실장 “물류센터, 입지·신축·대형 선별투자”

이민호 기자공개 2022-07-29 08:14:10

이 기사는 2022년 07월 28일 15:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 상업용 부동산에서의 대표적인 투자상품인 오피스가 인플레이션 헤지 상품으로 유망할 것이라는 전망이 나왔다. 물가 상승과 공실률 하락으로 실질 임대료가 상승세를 유지하고 있어 장기투자에 유망할 것이라는 설명이다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실장(사진)은 28일 더벨이 개최한 '2022 더벨 웰스 매니지먼트 포럼'에서 이같이 내다봤다. '위기의 금융시장, 자산가치 하락 대응전략'이라는 주제로 개최된 이날 포럼에서 유 실장은 서울 코어(핵심 지역) 오피스 투자가 불안한 경제 상황에 대응할 수 있는 상품으로 각광받을 수 있다고 설명했다.


유 실장은 금리 상승기에는 △핵심지역 우량물건을 사들여 임대료 기반의 배당수익과 향후 매매차익을 안정적으로 추구하는 '코어' △코어 전략보다 큰 리스크를 감수하면서 기대수익률을 높이는 '코어플러스(Core Plus)' △리모델링 등을 통해 적극적으로 자산가치를 끌어올리는 '밸류에드(Value-add)' △개발단계에서부터 투자하는 '오퍼튜니스틱(Opportunistic)' 등 4개 전략 중 펀더멘털에 근거해 전략적으로 코어에 대한 투자를 늘리는 시장으로 변화할 것으로 예상했다.

최근 오피스 기준 담보대출 금리는 5.1% 수준으로 향후 기준금리와 채권금리 상승의 영향으로 담보대출 금리도 추가 상승할 가능성이 높다는 설명이다. 과거 금리가 상대적으로 낮은 시기에서는 LTV 75%를 웃도는 수준으로 담보대출을 일으키는 밸류에드나 오퍼튜니스틱에 대한 투자가 가능했지만 금리가 상승하면 레버리지 효과가 이전보다 제한될 수 밖에 없다. 반면 코어의 경우 LTV가 50% 수준으로 최근 담보대출 없이 에쿼티로만 투자하는 사례도 생겨나고 있다는 설명이다.

오피스의 경우 공급이 줄어들면서 공실률이 하락할 것으로 전망했다. 올해 서울 및 분당 오피스 신규공급은 18만6000평(1평=3.3㎡)으로 지난해(35만4000평)보다 47.4% 감소했다. 2026년까지 연평균 약 29만평 신규공급이 예정돼있어 전반적인 공급량 감소가 발생할 것이라는 평가다.

서울 오피스의 경우 공실률이 2010년대 중반까지 전반적으로 상승했지만 올해 들어 3.7%까지 하락한 상황이다. 신규공급량이 축소되는 점을 감안하면 공실률은 2025년까지 지속적으로 하락할 것으로 전망됐다.

오피스의 단위면적당 거래가격이 지속적으로 상승하고 있으며 올해도 상승세를 이어갈 것이라는 분석도 내놨다. 올해 1분기 서울 오피스 평당 거래가격은 2900만원 수준으로 강남지역 등 주요 투자처에서는 4000만원을 웃돌았다. 이 때문에 최근 에쿼티를 모집할 때 배당을 원하는 기관은 종류주로 투자하고 보통주는 매각차익을 더 가져가는 형태로 재편되고 있다는 설명이다.

유 실장은 “금리 상승에 따른 영향으로 캡레이트(자본환원율)가 상승할 가능성도 있지만 순영업소득이 증가하기 때문에 자산가치는 급격히 하락하지 않을 것으로 예상된다”며 “여기에 임대료와 관리비는 물가상승률과 상관관계가 높기 때문에 오피스는 대표적인 인플레이션 헤지 상품으로 각광받을 수 있다”고 말했다.

물류센터의 경우 공실률의 급격한 상승이 주의해야 할 점으로 꼽혔다. 올해 신규 물류센터 공급 예정량은 146만평으로 지난해(78만평) 대비 87.9% 증가할 예정이다. 최근 공사비 상승에도 미착공 물량과 향후 신규 인허가 물량을 감안하면 추가 공급이 잇따를 것으로 분석됐다. 특히 최근 수요 대비 공급이 급격히 증가한 저온 물류센터에 대해서는 투자에 주의가 요구됐다.

코로나19의 직격탄을 맞은 리테일과 호텔의 경우 최근 매각되는 대부분 자산이 입지적 장점을 활용해 주거 등 다른 용도로 개발될 예정이다. 여전히 코로나19 영향이 지속되면서 리테일과 호텔의 폐점이 잇따르고 있어 회복에는 상당 기간이 소요될 것으로 내다봤다.

유 실장은 “경제성장, 금리, 물가 등 거시경제 지표들에서 전반적으로 불확실성이 증가하는 상황이기 때문에 섹터별로 펀더멘털에 근거한 투자전략이 필요하다”며 “오피스는 해외 투자자들의 한국시장 진입이 늘어나고 임대료도 누적적으로 상승하고 있어 펀더멘털 측면에서 견조하므로 장기투자 측면에서 유망하지만 단기적으로 봤을 때는 레버리지를 줄이거나 금리가 하락하는 2~3년 후에 리파이낸싱하는 전략도 구사할 수 있다”고 말했다.
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