이 기사는 2022년 11월 15일 10:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 18개 A급 물류센터를 보유한 상장리츠다. 최근 물류센터 가치 하락 가능성이 커지는 등 투자 심리가 위축되자 주가가 크게 조정을 받은 바 있다.

하지만 이 같은 우려는 과도하다는 게 업계의 시각이다. ESR켄달스퀘어리츠의 임대면적 90% 이상이 상온 물류센터에 해당한다. 상온창고는 수요가 견고한 데 반해 공사비 상승 이슈로 추가 공급은 오히려 지연되고 있는 상황이다. 자산가치가 떨어질 가능성은 낮아 보인다.

15일 리츠업계에 따르면 켄달스퀘어리츠운용의 ESR켄달스퀘어리츠는 최근 주가가 반토막 났다. 상반기까지만 해도 최고 7000원대에 머물렀던 주가가 하반기 들어 3000원대까지 떨어졌다. 지난 13일 기준 종가로 3845원을 기록했다.

금리 상승 이슈로 국내 상장리츠 투자 매력이 전반적으로 떨어진 가운데 특히 물류 자산에 대한 우려가 더 컸던 영향으로 보인다. 최근 물류센터 거래 규모가 축소되고 공실률이 점차 상승하는 등 물류 시장이 쪼그라들고 있는 추세다.

이 과정에서 외국인과 기관 투자 비중이 컸던 ESR켄달스퀘어리츠는 타격이 더 컸다. 이달 초 한국리츠협회 주최로 열린 '2022년 상장리츠 투자간담회'에서 이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장은 "지난 3개월 간 외국인과 기관에서 280만주 순매도가 이어졌다"고 상황을 설명했다.

다만 이 본부장은 리츠 가치를 점검할 수 있는 △자산 가치 변동 △월세 수취 활동 △금융 이자 비용 등을 고려해 봤을 때 투자자들이 우려하는 자산 가치 하락이나 월세 수취 활동의 문제가 없을 것이라고 내다봤다. 특히 임대면적 90% 이상을 상온으로 돌리고 있기 때문이다. 상온은 저온보다 리스크가 낮은 상황이다.

ESR켄달스퀘어리츠가 편입 예정인 1개 물류센터를 제외하고 17개 물류센터에 대한 공실률은 0%대다. 전체 물류센터 대부분을 상온이 차지하고 있다. 최근 저온창고를 중심으로 자산가치 하락, 공실률 상승 등의 문제가 커지고 있지만 ESR켄달스퀘어리츠는 이 같은 걱정에서 벗어날 수 있다는 의미다.

글로벌 전문기관도 상온보다는 저온 창고에 우려를 표하고 있는 중이다. 존스랑라살(JLL)코리아는 3분기 물류시장 보고서에서 "상온센터와 저온센터 간의 수요 격차가 지속되고 있다"며 "상온 면적의 경우 선임차가 이뤄지지만 저온 면적은 공실 해소에 어려움을 겪을 수 있다"고 밝혔다.

상온 물류창고 면적 임대료는 꾸준히 상승하고 있기도 하다. 권역별로 다르지만 올해 3분기 기준 지난 분기 대비 1.5~3.1%가량 오른 것으로 나타났다. 임차 수요가 여전히 크지만 최근 공사비 급등으로 인해 신규 공급은 지연되고 있는 상황이다. 수요가 견고한 만큼 시장 인플레이션을 반영한 임대료 상승이 가능하다는 의미다.

ESR켄달스퀘어리츠 역시 내년 임대료의 큰 폭으로 인상할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 같은 날 IR 행사에서 이 본부장은 "기존 임차인을 100% 유지하면서 내년 임차 갱신시 평균 임대료를 15~20%가량 올릴 수 있을 것"이라고 전망했다.

금융 이자 비용 역시 올해 말까지는 걱정이 없을 것으로 보인다. 내년과 내후년에 각각 4038억원, 3378억원 차입금 만기가 예정된 상태다. 금리는 트렌치별로 2~3% 수준이다.

이 본부장은 "리파이낸싱 시점에는 대출 만기를 줄이고 변동금리를 고정금리로 돌리는 등 이자율 부담을 낮출 예정"이라고 설명했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 지난해 말 신규 자산 편입 및 임대료 인상 등의 효과로 올해 말까지 영업수익과 영업이익이 전년 대비 50% 정도 증가가 예상된다. 리츠는 매년 2회, 5월과 11월을 기준으로 배당금을 지급하고 있다. 올해 예상 배당금은 274원이다.