이 기사는 2023년 02월 13일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 미래인이 개발 중인 프리마호텔 서울은 대지면적이 4638㎡(1405평)에 달한다.도산대로 하이엔드 주거시설 중에서는 가장 큰데다 한강과 인접해 있어 기대를 한껏 모으는 사업이다.

미래인은 강남과 송파에서 완판을 기록한 '르피에드(LE PIED)' 브랜드를 적용한다는 구상을 세웠다. 지난해 5월 파이낸싱 작업을 마친 후 7개월째 사업 계획과 인허가, 시공사 선정 등 절차를 밟고 있다. 특히 한강 조망권을 확보한 분양 호실을 최대한 늘리기 위해 설계를 고심 중인 것으로 알려졌다.

13일 업계에 따르면 미래인은 서울 강남구 청담동 도산대로 536 일대 프리마호텔 일대 펜스를 설치하고 철거를 준비 중이다.

이 사업은 청담동 프리마호텔 부지를 공동주택과 오피스텔, 근린생활시설 등으로 개발하는 공사다. 해당 부지는 토지이용계획상 제3종 일반주거지역으로 지정돼 있어 중·고층 주거시설로 지어질 전망이다. 건폐율과 용적률은 50% 이하, 200~300%다. 3.3㎡당 분양가는 1억원을 넘어설 것으로 보인다.

1988년 개관한 특2급 관공호텔인 프리마호텔은 강남 도산대로 끝자락에 위치한다. 본관과 노상주차장, 여성사우나, 시설주차장·갤러리·음식점 등 4개 구역, 12개 필지로 구성된다. 미래인은 2021년 12월 4100억원을 들여 이 호텔을 매입했다. 평당 3억원에 가까운 가격으로 거래됐다.

시행주체 르피에드청담PFV는 지난해 5월 4500억 규모의 파이낸싱 작업을 완료했다. 대출 구조는 △트랜치A 2700억원 △트랜치B 700억원 △트랜치C 600억원 △트랜치D 500억원 △트랜치E 140억원 등 총 4640억원으로 짜였다. 다올투자증권이 주관사를맡아 프로젝트파이낸싱(PF) 조달을 주선했다.

르피에드청담PFV는 PF대출채권을 기초자산으로 200억원 규모의 3개월물 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)을 발행했다. 차환은 차질없이 진행 중이다. 만기일은 5월 16일이다. 파이낸싱 작업이 성사되긴 했으나 아직까지 착공은 이뤄지지 않고 있다. 현재 호텔내 일부 시설은 운영 중이다. 지난해 5월 4640억원 한도의 대출을 조달한 후 특별한 움직임을 보이고 있지 않은 셈이다. 시공사는 정해지지 않았다.

미래인은 2019년 선보인 자체 하이엔드 브랜드 '르피에드'를 활용해 새로운 특화설계 구상 중인 것으로 알려졌다. 프로젝트명은 '르피에드 청담'이다. 이 건물은 르피에드인강남·문정과 달리 3~4인 가구를 위한 대형 평형으로 지어질 예정이다.

르피에드는 미국 최고급 주거상품으로 통하는 피에드아테르(pied-à-terre·도심 속 별장)를 국내로 들여온 첫 사례로 평가 받는다. 컨시어지 서비스와 어메니티 시설, 호텔식 컨시어지 서비스 등이 제공되는 점이 특징이다.

다만 개발부지가 큰 만큼 일부 호실만 한강 조망권에 위치할 전망이다. 북측 호실은 영동대교남단 교차로 방향으로 한강 조망이 가능하지만 남측 호실은 도심을 향하는 구조로 지어져 있다. 호텔 운영 당시에도 남측 호실 방향에는 별관 빌딩과 주차장 등이 위치했었다.

한강 조망권은 하이엔드 주거시설의 바로미터로 상품가치 뿐만 아니라 공시가격에도 영향을 미친다. 부지 규모와 설계, 입지 등 조건에 따라 조망권을 확보할 수 있는 한계가 정해진다.

부동산 호황기 도산대로 일대에서 분양을 마친 '포도더블랙'이나 '루시아도산208'·'청담514더테라스', '레이어청담' 등과 달리 완판을 장담하기 어려운 상황이다. 최근 PF시장에서 리스크가 높아지면서 시공사를 선정하고 PF채무보증을 제공 받는 방식으로 진행될 가능성이 높다.

미래인은 6월 시공사 선정과 본 PF 등 사업 준비를 모두 마친 후 공사를 시작한다는 목표를 세웠다. 준공 예정일은 2026년 7월이다.